受經濟下行壓力持續加大影響，北京寫字樓市場成交活力不足，租金依舊保持下行趨勢。２０１９年前三個季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場淨吸納量分別為２３﹒９萬和４﹒１萬平方米，分別較２０１８年同期下降４０﹒９％和２０﹒６％。至此，北京全市寫字樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣３８８﹒１６元，環比下降２﹒０％，同比下降３﹒７％；五大核心商圈有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣４３３﹒６４元，環比下降０﹒７％，同比下降２﹒０％。同時，如城奧大廈等新項目的入市拉動全市空置率上升１﹒３個百分點至１０﹒２％，核心商圈則繼續保持穩定，為５﹒６％。
＊城市更新受關注度高＊
２０１９年前三個季度，北京城市更新類寫字樓新增供應佔全市新增供應的４０％，達２５﹒９萬平方米。憑借其時尚的外觀設計、科技智能化的辦公環境、充足的可租賃面積和可為降低企業租賃成本的布局設計，城市更新項目尤為受企業租戶的青睞。如一季度入市的華潤長安中心和上東公園裡，目前出租率均已達５０％以上；二季度入市的北京國際俱樂部大廈和國旅長安大廈更是在竣工之前就已被全部預租完成。除了這些「商改辦」「酒改辦」項目外，隨著北京市政府「優化企業營商環境」和「建設智慧樓宇」倡議的推出，一些中心城區老舊寫字樓項目的升級改造也必將成為北京寫字樓市場未來發展趨勢。屆時改造後的寫字樓不僅能吸引更多優質租戶入駐，而且還可以實現出租率和租金的雙提升。
＊未來一年寫字樓租金將繼續面臨下行壓力＊
截止至２０２０年，北京全市寫字樓市場預計將繼續迎來約２４１﹒７萬平方米的新增供應，其中約６５﹒３％位於新興商圈。在經濟形勢尚未出現回暖的背景下，預計未來一年市場租賃成交放緩跡像將持續，全市租金水平將有可能繼續表現出向下調整的態勢，同時大量的新增供應或將拉動全市空置率繼續攀升。
＊零售市場保持活躍＊
２０１９年三季度，北京暫無優質零售項目入市，全市零售市場總存量維持在１３８７萬平方米，其中購物中心占比超過８６％。面臨市場壓力，本季度，復興門百盛、賽特、藍島大廈、甘家口大廈、等多個老百貨均宣布將陸續進入升級改造期，未來大都以新商業的模式重新推出。預計隨著這些項目改造完成投入使用，北京零售市場百貨存量佔比將進一步降低。
零售項目通過升級改造給客戶新的體驗以吸引更多客流，同樣，零售品牌也在不斷調整自己的產品體驗、尋求新的增長點，新潮場景體驗、新的跨界體驗、新科技體驗等都是當前品牌更新發展的趨勢。本季度，北京華聯購物中心推出「ＢＨＧ ＤＡＹ」國潮新體驗，探索原創ＩＰ的新玩法；星巴克北京首個ＢＡＲ ＭＩＸＡＴＯ，正式亮相嘉裡中心旗艦店，創新引入完整酒吧體驗，激發了咖啡與酒的新融合；中興與中國移動合作的全國首個５Ｇ快閃店「中興Ｘ中國移動５Ｇ潮現場」也在華潤五彩城開業。另外，王府井百貨本季度引入「和平菓局」，以老北京街區風貌、市井場景、風味小吃等為特色，打造了２４００平方米的沉浸式體驗空間，還原出鮮活真實的老北京生活。
值得一提的是，隨著這兩個季度國貿商城南區卡地亞、古馳、範思哲、巴黎世家等一大批世界頂級品牌的陸續開業，國貿商城南區也全面開業。９月又迎來國貿商城３０周年，３０年國貿商城不斷升級演變，南區開業後，南中北區全線貫通，品牌旗艦店林立，進一步加強了國貿商城的高端屬性。至此，以國貿、ＳＫＰ為代表的ＣＢＤ商圈已取代以東方廣場為代表的王府井商圈成為北京的高端購物商圈。
繼５月海澱率先出台首個區域「夜經濟」政策後，本季度北京商務局出台《北京市關於進一步繁榮夜間經濟促進消費增長的措施》，「夜經濟」的持續推進，對北京內需的增長也起到極大的推動作用，前八個月，北京社會消費品零售總額同比增長５﹒３％，其中餐飲業增幅達７﹒８％，８月單月增長８﹒０％。
＊零售市場展望＊
北京新建零售項目供應逐漸放緩，四季度，若路勁世界廣場、芳園里ＩＤ Ｍａｌｌ、龍湖長安天街等項目能如期開業，北京２０１９年全年零售供應量將有５５﹒６萬平方米，較去年下降４０﹒４％，其中近５０％都為城市更新項目。未來，隨著新建項目的入市和老舊項目的更新升級，以及北京「首店經濟」、「夜經濟」的持續推進，北京營商環境及零售市場項目的整體品質將進一步得到提升。此外，９月１７日，國務院辦公廳印發《關於促進全民健身和體育消費推動體育產業高質量發展的意見》（以下簡稱《意見》），從優化體育產業供地等方面提出多項政策舉措，強化體育產業要素保障，推動體育產業成為國民經濟支柱性產業。疊加北京冬奧會的日益臨近，體育產業在北京零售市場的占比有望進一步提升。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
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