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20/09/2019 15:22

《洞析樓市-魏東》北京寫字樓市場轉冷,零售市場保持活躍

  《洞析樓市》受經濟下行壓力持續加大影響,北京寫字樓市場成交活力不足,租金依舊保持
下行趨勢。2019年前三個季度,北京全市和五大核心商圈寫字樓市場淨吸納量分別為
23﹒9萬和4﹒1萬平方米,分別較2018年同期下降40﹒9%和20﹒6%。至此,北
京全市寫字樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣388﹒16元,環比下降
2﹒0%,同比下降3﹒7%;五大核心商圈有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣
433﹒64元,環比下降0﹒7%,同比下降2﹒0%。同時,如城奧大廈等新項目的入市拉
動全市空置率上升1﹒3個百分點至10﹒2%,核心商圈則繼續保持穩定,為5﹒6%。

*城市更新受關注度高*

  2019年前三個季度,北京城市更新類寫字樓新增供應佔全市新增供應的40%,達
25﹒9萬平方米。憑借其時尚的外觀設計、科技智能化的辦公環境、充足的可租賃面積和可為
降低企業租賃成本的布局設計,城市更新項目尤為受企業租戶的青睞。如一季度入市的華潤長安
中心和上東公園裡,目前出租率均已達50%以上;二季度入市的北京國際俱樂部大廈和國旅長
安大廈更是在竣工之前就已被全部預租完成。除了這些「商改辦」「酒改辦」項目外,隨著北京
市政府「優化企業營商環境」和「建設智慧樓宇」倡議的推出,一些中心城區老舊寫字樓項目的
升級改造也必將成為北京寫字樓市場未來發展趨勢。屆時改造後的寫字樓不僅能吸引更多優質租
戶入駐,而且還可以實現出租率和租金的雙提升。 

*未來一年寫字樓租金將繼續面臨下行壓力*

  截止至2020年,北京全市寫字樓市場預計將繼續迎來約241﹒7萬平方米的新增供應
,其中約65﹒3%位於新興商圈。在經濟形勢尚未出現回暖的背景下,預計未來一年市場租賃
成交放緩跡像將持續,全市租金水平將有可能繼續表現出向下調整的態勢,同時大量的新增供應
或將拉動全市空置率繼續攀升。

*零售市場保持活躍*

  2019年三季度,北京暫無優質零售項目入市,全市零售市場總存量維持在1387萬平
方米,其中購物中心占比超過86%。面臨市場壓力,本季度,復興門百盛、賽特、藍島大廈、
甘家口大廈、等多個老百貨均宣布將陸續進入升級改造期,未來大都以新商業的模式重新推出。
預計隨著這些項目改造完成投入使用,北京零售市場百貨存量佔比將進一步降低。
  零售項目通過升級改造給客戶新的體驗以吸引更多客流,同樣,零售品牌也在不斷調整自己
的產品體驗、尋求新的增長點,新潮場景體驗、新的跨界體驗、新科技體驗等都是當前品牌更新
發展的趨勢。本季度,北京華聯購物中心推出「BHG DAY」國潮新體驗,探索原創IP的
新玩法;星巴克北京首個BAR MIXATO,正式亮相嘉裡中心旗艦店,創新引入完整酒吧
體驗,激發了咖啡與酒的新融合;中興與中國移動合作的全國首個5G快閃店「中興X中國移動
5G潮現場」也在華潤五彩城開業。另外,王府井百貨本季度引入「和平菓局」,以老北京街區
風貌、市井場景、風味小吃等為特色,打造了2400平方米的沉浸式體驗空間,還原出鮮活真
實的老北京生活。
  值得一提的是,隨著這兩個季度國貿商城南區卡地亞、古馳、範思哲、巴黎世家等一大批世
界頂級品牌的陸續開業,國貿商城南區也全面開業。9月又迎來國貿商城30周年,30年國貿
商城不斷升級演變,南區開業後,南中北區全線貫通,品牌旗艦店林立,進一步加強了國貿商城
的高端屬性。至此,以國貿、SKP為代表的CBD商圈已取代以東方廣場為代表的王府井商圈
成為北京的高端購物商圈。
  繼5月海澱率先出台首個區域「夜經濟」政策後,本季度北京商務局出台《北京市關於進一
步繁榮夜間經濟促進消費增長的措施》,「夜經濟」的持續推進,對北京內需的增長也起到極大
的推動作用,前八個月,北京社會消費品零售總額同比增長5﹒3%,其中餐飲業增幅達
7﹒8%,8月單月增長8﹒0%。

*零售市場展望*

  北京新建零售項目供應逐漸放緩,四季度,若路勁世界廣場、芳園里ID Mall、龍湖
長安天街等項目能如期開業,北京2019年全年零售供應量將有55﹒6萬平方米,較去年下
降40﹒4%,其中近50%都為城市更新項目。未來,隨著新建項目的入市和老舊項目的更新
升級,以及北京「首店經濟」、「夜經濟」的持續推進,北京營商環境及零售市場項目的整體品
質將進一步得到提升。此外,9月17日,國務院辦公廳印發《關於促進全民健身和體育消費推
動體育產業高質量發展的意見》(以下簡稱《意見》),從優化體育產業供地等方面提出多項政
策舉措,強化體育產業要素保障,推動體育產業成為國民經濟支柱性產業。疊加北京冬奧會的日
益臨近,體育產業在北京零售市場的占比有望進一步提升。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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