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05/01/2021 11:00

《洞析樓市-魏東》2021年房地產市場展望

  《洞析樓市》2020年,受疫情影響,政府採取了一系列非常態的貨幣政策,不過,隨著
疫情的控制,在2020年下半年,一些臨時性的貨幣政策已經開始收緊。但中央經濟工作會議
同時提出,不應採用「懸崖勒馬」的方式對政策作出一刀切的退出,因此,2021年的貨幣政
策將具有連續性、穩定性和可持續性。在這種政策前提下,預計2021年的貨幣發行量仍將保
持中高速增長。而貨幣發行量同住宅市場的走勢具有正相關性,這也意味著2021年中國的住
宅市場仍將保持較為平穩的增長。
 
*平穩中有調整*

  「房住不炒」在中央多次會議中被不斷提及,目前來看,這個政策仍將持續,也就是說,
2021年房地產政策「穩」字當頭,穩地價、穩房價、穩預期是長期調控目標。為避免熱錢湧
入房地產市場,金融監管將持續強化,房企融資成本持續走高,融資難度加大。
  2020年,「三條紅線」的要求給諸多房企帶來了巨大的壓力,這種壓力2021年將會
持續,並導致行業集約度不斷提高,中小型房企的生存空間越來越小,或將被大型開發企業吞並
。同時,「因地制宜,多策並舉」將給予地方政府更大的政策調控空間。
  從商業地產角度看,疫情之後,購物中心空置率明顯上升,其中影院、卡拉OK、餐飲、兒
童娛樂、兒童教育、線下培訓、快時尚等板塊閉店明顯,不過,許多購物中心也借此時機重新調
整了業態組合,用相對積極的態度應對疫情的影響。
  另外,高科技互聯網、金融和專業服務業一直是一線城市寫字樓的三大支柱性行業,在疫情
影響下,高科技互聯網企業仍保持了相當高的增長,以北京為例,2020年前10個月,在第
三產業收入整體實現-2﹒4%的年度增長的情況下,高科技互聯網的收入年度增長為
16﹒3%,遠超市場平均水平,這一增長成為寫字樓市場的支撐點。
 
*政策向租賃市場傾斜*

  值得關注的是,2020年中央經濟工作會議重點提出,要解決好大城市住房突出問題,土
地供應要向租賃住房建設傾斜,單列租賃住房用地計劃,降低租賃住房稅費負擔。從這些表述可
以看出,我國解決住房問題的思路已經逐漸從「買得起房」過渡到「住得起房,租得起房」,調
控方式從以往的「堵」  通過政策調控新房價格,轉變為「疏」--通過增加供給和增加住房
渠道來平抑市場價格。
  為了配合「房住不炒」政策的長期有效性,租賃性住房的建設將是2021年的政策重點,
相較於普通商品住宅,租賃性住房的投資收益率和市場參與度較差,因此,預計2021年政府
將會有進一步的政策出台,鼓勵企業積極參與租賃性住房的建設,並給與相應政策。
  不過,這種方式是慢工細活。一方面,租賃性住房的建設需要時間,另一方面,租賃性住房
建成後的受眾有哪些,能否盈利,民眾觀念的轉變,租售同權的實現等問題,都需要時日解決。
在中央政府的總體方針指導下,預計2021年各地方政府會出台相應的針對租賃性住宅建設的
土地供應政策,如使用集體性質用地進行租賃性住房的建設,或以共有產權房的性質推進租賃性
住房。但整體看,不會對2021年的租賃市場產生太大的影響。
 
*核心二線城市受關注*

  從政策導向看,2021年住宅市場仍將以「因城施策」「房住不炒」為主題,一線城市由
於受到高度關注,調控仍將從嚴,而城市群中的核心城市更值得關注。相較一線城市,核心二線
城市房價相對較低,同時,由於其戶口政策的變化對周邊城市的人口產生虹吸效應,將導致核心
二線城市住宅市場銷量增加。
  從投資角度看,通過購買住宅實現資產短期內的大量升值已經不再現實,政府對房地產市場
的打壓將成為常態,對於市場價格出現激增暴漲的城市會不斷加強調控力度。同時,由於房產的
流動性較差,因此在投資房地產領域時需要更加審慎。
  從地域看,大灣區大量基礎設施建設的投入將極大地促進區域內經濟相對落後區域的交通通
達度,進而促進這些城市房地產市場的發展。此外,成渝經濟圈、長江經濟帶等區域的核心城市
都值得重點關注。

  在所有城市中,我們依舊看好一線及核心二線城市,由於一線城市房價已經很高,如為剛需
,2021年仍是出手的較好時機。如為投資,那些經濟活躍度高,產業布局合理,生活舒適度
高,人口淨流入為正的二線城市則更具投資潛力。同時,應當審慎面對三四線城市,在2019
年的樓市小陽春中,三四線城市透支了太多的價格上漲空間,未來,一些經濟較為低迷、市場活
躍度低、人口淨流出的較小城市將面臨有價無市的情況,投資者應當適度遠離這些市場。 
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
 
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