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01/02/2021 11:00

《洞析樓市-魏東》2020年內地一線城市寫字樓市場盤點

  《洞析樓市》得益於疫情的有效控制,四個一線城市寫字樓市場年末表現超預期。
  2020年四季度,北上廣深寫字樓市場都以積極的態度告別了2020年,四季度單季寫
字樓吸納量均大幅增加,帶給市場積極復甦的信號。新增供應的入市雖使四大一線城市整體市場
延續了三季度空置率上揚,租金下調的趨勢,但縱觀全年,四大一線城市整體表現良好,全年市
場活躍度高出預期。
 
  四季度,得益於國內經濟的穩步復甦和疫情的好轉,北京寫字樓市場租賃需求延續了上季度
的回暖態勢,全市和五大核心商圈市場季度淨吸納量分別為前三季度總和的2﹒56倍和
1﹒25倍,至此,全市和五大核心商圈全年淨吸納量分別高達30萬和5﹒7萬平方米。四季
度,雖有31萬平方米的新項目入市,但得益於市場租賃成交的良好表現,全市空置率僅環比微
升0﹒4個百分點達17%;而五大核心商圈市場空置率則在無新增供應的情況下環比下降
0﹒4個百分點至10﹒8%。同時,部分業主繼續通過降低租金的方式來爭取更多租戶,至此
,北京全市和五大核心商圈市場租金分別為每月每平方米人民幣337﹒2元和387﹒3元,
環比下降3﹒2%和1﹒5%,同比下降11﹒8%和9﹒5%。
 
  四季度,上海寫字樓市場迎來四個項目完工入市,共為市場帶來32﹒5萬平方米的新增供
應,全市高端商務寫字樓存量攀升至1348﹒9萬平方米。得益於中國抗疫成果的顯著,疫後
經濟復甦也體現在上海高端商務寫字樓市場強勁的租賃需求中,同時前三季度的累計需求在第四
季度集中爆發,全市季度淨吸納量錄得28萬平方米,是上海自2018年年初以來單季吸納表
現最強的一次,也將2020全年上海全市高端商務寫字樓淨吸納量推升至46﹒3萬平方米,
相比2019年全年增長71﹒3%。核心商圈市場租金則降幅收窄,環比微降0﹒03%錄得
租金為每月每平方米人民幣282﹒6元,全市空置率則穩定在21﹒9%。
 
  四季度,深圳租賃需求持續活躍,雖受季節性因素影響,年末市場尋租活躍度有所下降,但
在四季度,淨吸納量在大面積租賃成交的帶動下仍達20﹒8萬平方米,至此,全年深圳高端商
務寫字樓淨吸納量達40﹒3萬平方米,較2019年提高296%。在全年累計76﹒2萬平
方米的新供應量下,空置率並沒有出現顯著上升,僅較三季度小幅上升0﹒6個百分點至
25﹒1%。在疫情背景下,深圳寫字樓得到了強勁需求的支撐,加之租金的回落也是刺激企業
換租擴租的因素之一,至此深圳高端商務寫字樓平均租金環比下降3﹒4%,同比下降
12﹒8%至每月每平方米人民幣211﹒5元。
 
  2020年全年廣州高端商務寫字樓新增供應達23﹒1萬平方米,較2019年全年增加
140%。四季度,雖受到新增供應影響,但得益於市場租賃需求的不斷回暖以及2﹒7萬平方
米的季度淨吸納量,市場空置率僅環比輕微上升1﹒1個百分點至8﹒1%。同時,受年末業績
壓力及新增供應入市影響,業主普遍提供更大的議價空間刺激租賃以應對市場競爭,至此,全市
高端商務寫字樓租金環比下降1﹒4%,同比下降5﹒4%至每月每平方米人民幣180﹒4元
。2021年預計繼續有超120萬平方米的新增供應入市,大量的新增供應入市將加大去化壓
力,全市空置率預計短期內將進一步攀升。
 
  展望2021年,由於疫情影響導致的搬遷、續租、擴租等在2020年上半年累積的市場
需求將繼續在今年的一、二季度爆發,租戶會抓住價格調整的窗口期為企業改善辦公環境尋找高
性價比的項目,因此我們依舊看好今年上半年的寫字樓市場表現,不過,隨著累積需求的逐漸消
化,市場會逐漸恢復到正常水平,三四季度寫字樓需求增長會明顯放緩。隨著中國疫情的控制及
常態化,且得益於強勁的進出口表現,中國再次成為全球矚目的中心,2021年中國寫字樓市
場的表現將明顯好於2020年,並有望超過疫情之前的2019年。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
 
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