《洞析樓市－魏東》一張小廣告引發的輿情

　　前段時間，一張散布在北京金融街街頭的粗糙地產中介小廣告居然引發了輿情，進而驚動了監管層和主流媒體的關注，這背後有著一個怎樣的故事？其實，這張小廣告之所以引發了關注，是因為它上面的大標題「辦公租金腰斬送定制裝修」、「置換相同品質，租金成本可降低30%-50%」這些字樣刺激了眼球，從而引發媒體和監管層的疑問，北京的寫字樓市場到底發生了什麼？以美國商業地產為戒，租金的降低是否會帶來系統性的金融風險？
　
　　北京寫字樓市場經由經濟下行疊加三年疫情確實發生了一個巨大的反轉。2023年是疫情之後市場逐漸向常態回歸的過渡之年，疫情過後，整體社會對未來的預期和信心偏弱，不管是企業還是消費者的心態都漸趨保守，這導致企業不敢投資，民眾不敢消費，同時，房地產行業的低迷一方面拖累了經濟增長，另一方面也造成了地方政府財政出現困難，財政與城投的債務困境導致地方三角債問題捲土重來，這也直接波及到和政府有財務往來的企業，政府拖欠的合同款讓這些企業在財務上出現壞賬，有些企業出現了經營困難的情況。

　　在這樣的背景下，2023年中國的寫字樓市場的表現是比較慘淡的，2023年全國主要城市季度平均寫字樓需求是57萬平方米，雖然比2022年的44萬平米有所回升，但是同2019年相比下降了19.7%，同寫字樓需求的大年2021年的132萬平米相比則下降了56.8%。由於需求低迷且伴隨著大量的新增供應，主要城市的空置率都有所上升，到今年一季度，北上廣深四個一線城市的空置率分別達到了18.3%，22%，18.4%和27%的高位，這樣的市場壓力倒逼業主們不得不選擇大幅壓低租金價格以吸引企業入駐，截止到今年一季度，北上廣深四個一線城市甲級寫字樓的租金分別為290.7,237.3，146.1和181.8元/月/平方米，北京、廣州和深圳三個城市的租金較疫情前下調均超過20%，上海則相對平穩，但也下調了超過7%。

　　分析寫字樓市場低迷的原因主要有以下幾個：

1. 從企業端看，疫情過後企業積累了大量問題亟待解決，同時市場尚未回暖，企業需要重新適應新的市場變化，生存成為許多企業的首要任務，因此當企業寫字樓租約到期時，大多數企業既沒有精力也沒有充足的預算搬遷，因此往往會選擇續約。

2. 從業主端看，在面臨增量需求近乎為零的市場環境中，保住自身現有客戶不流失是業主們的當務之急，因此往往也會給與續租企業較為優惠的租金條件。在2023年，以價換量是業主方的主要策略，這也是2023年整體市場租金普遍下調的主要原因。

3. 從行業端看，TMT、金融及專業服務業三個行業一直以來都是寫字樓市場的主要支撐，但由於對平台經濟和教培行業的整頓政策的出台，導致這兩個行業的需求斷崖式下降，過去兩年，TMT行業不但新增需求少，同時還在不斷向外釋放過剩面積，導致市場進一步惡化。

　　鑑於美國商業地產有可能導致的金融風險，這張中介小廣告中關於寫字樓市場租金大幅下調的字眼格外觸動監管層的神經，不過，我們相信市場築底已近尾聲，進入2024年，我們明顯感受到了市場的回暖。以北京為例，2023年北京全年寫字樓的淨吸納量為14.7萬平方米，而在今年一季度單個季度的淨吸納量就達到了14.4萬平米，且同去年市場極度萎靡產生鮮明對比的是，今年一季度市場成交明顯活躍，上萬平米的成交屢見不鮮，比如中投在東二環租賃了4萬平米，理想汽車在望京租賃了1.1萬平米，榮耀在中關村租賃了1.1萬平米，此外我們也看到字節跳動也重新開始了寫字樓的需求，一季度在亞奧租賃了1.7萬平米的面積。這背後的原因一方面是企業經由一年的調整基本或已經解決了自身原有問題，或已經適應了新的市場環境，2023年的需求累計到了2024年開始爆發，另外一方面目前市場租金同三年前相比有了大幅調整，對企業而言是一個較好的價格窗口期，讓他們可以以更優惠的價格租到更優質的辦公空間。
　
　　展望2024年，我們對商業地產市場保持謹慎樂觀的態度，這其中的原因一方面是今年開年中國經濟的各項指標表現良好，企業的盈利能力也有所好轉，今年兩會政府工作報告中提到要加快發展新質生產力，推進數字經濟的發展，支持平台企業在促進創新、增加就業和國際競爭中大顯身手，因此我們有理由相信，在政府政策的推動下，隨著互聯網企業調整逐漸接近尾聲，大廠的寫字樓需求有望回暖，屆時將會促進整體寫字樓市場的復蘇。同時，擁有更高關注度的如生物製藥、人工智能、低空經濟等新興產業將會迎來更大的發展機遇，這些都將給中國的寫字樓市場帶來更多的需求。我們預計，寫字樓市場在今年的需求較去年相比將有較為明顯的回升，同時，租金也將在後半年企穩。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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