最新評論  |  
國金點評  |  
中國點評  |  
港股點評  |  
期貨/商品  |  
窩輪/牛熊證  |  
ETF  |  
外匯  |  
基金  |  
強積金  |  
地產  |  
圈中人語  |  
最愛專欄

加入最愛專欄

盧穗欣先生於金融界累積了21年經驗。於2014年加盟東亞聯豐投資前,他為中信建投(國際)的執行董事,負責亞洲區整體資產管理業務。在此之前,盧先生為中國國際金融有限公司(「中金公司」)的執行董事,專責投資者關係及公司投資基金平台的銷售及市場推廣。此前,盧先生於大和資本市場(前身為比聯金融產品)任職9年擔任執行董事,負責不同範疇包括亞洲的互惠基金、結構性產品,衍生工具及交易所買賣基金的產品開發,銷售及市場推廣。於大和資本市場之前,他為德意志資產管理的區域銷售經理,負責發展亞洲區基金分銷業務。盧先生於1995年在渣打銀行開展其事業。盧先生取得加拿大曼尼托巴大學經濟學士學位。

15/11/2016 15:53

《宏觀有法-彭藹嬈》香港政府又一次對高樓價實行錯誤政策

  香港政府宣布從11月5日起,住宅物業交易的印花稅率劃一調高至15%,取代累進的雙倍印花稅,唯首次置業的香港永久居民可獲豁免。實行標準的15%印花稅,意味新稅率較早前的最高印花稅率為高(即交易價值超過21﹐739﹐130元的8﹒5%),購買額外的住宅物業將比以前更昂貴。
 
*此政策令那一部分人受影響?*
 
  我們相信最受影響的是港人較能負擔的小型住宅。例如,對於購買價值為400萬元的房屋的投資者來說,新政策下的印花稅為60萬元,較11月5日前的18萬元激增超過兩倍。由此可見,能付擔小型住宅的中等收入階層將受很大影響。同時,即使換樓後這15%稅項會退回給換樓的置業人士,換樓時用家亦要先預留額外現金繳付15%的稅項。筆者認為這樣對小型單位造成成交減慢的後果,間接減少了二手市場上的小型單位的供應。
  這項新政,連同現時的金管局和政府實施的政策,實際上會為亦中產階層購買物業製造更多障礙,同時未必能讓低收入階層受惠。房地產開發商因可能因預計本地投資和換樓需求下降而減慢建屋,房屋供應量將以較慢的速度增長,對租金構成攀升壓力,特別是當小型住宅的需求增加-這是香港目前面對的處境,亦可能令輪候出租公屋的低收入家庭或個別人士面臨較高租金的風險。
 
*新措施對再度火熱的樓市沒有效用*
 
  這種收緊措施應不會奏效,因為地產商可以為新樓提供額外的15%的折扣。另一方面,二級市場的交易量則會受到嚴重打擊。雖然物業價格可能會短暫下跌幾個月,但其跌幅會否超過
15%成疑。事實上,房價可能在中線繼續上升,因為內地大城市也同時執行較緊的按揭政策,加上人民幣對元繼續貶值,15%的印花稅可能無法有效阻止內地資金湧到本地住宅物業市場。此外,部分投資者只會將購買力轉移到非住宅物業(目前仍未受新的15%印花稅規限)。
 
*建議*
 
  最有效解決首次置業人士面對的高樓價問題是,加快提高供應。這些供應,不能是太低質素的(例如,膠折門明顯地很難讓用者接受),或者是面積太小的(試問誰真喜歡太空艙?)。因為,這些「供應」不能滿足當代需求。這當然是一道難題。但是,不是不能解決。若發展商的私樓沒有會所,沒有樓底特高、富麗堂皇的大堂,沒有名牌家電,更沒有高價競投土地,那麼建造成本是多少?公營房屋就是這個樣子就已經能滿足基本住屋需求。去年4月,運輸及房屋局局長張炳良回覆立法會議員查詢時,披露了公屋建築成本。公屋建築成本在14/15年度是每呎
1015元;當時預計今年度是每呎1285元。平均每個單位成本在14/15年度是51萬元。即每單位為502呎建造面積,假設公營房屋成實用率為8成,實用面積為400呎,
2016年的一個400呎實用面積的單位成本不到65萬元。不知道會有多少香港本地市民願意用少於100萬元買一個實用有400呎的房子呢?
《法國外貿銀行大中華高級經濟師 彭藹嬈》

【你點睇】美眾院通過法案,香港駐美經貿辦恐遭關閉,你是否支持中方對此作出強烈反制?► 立即投票

專家陣容
顯示更多
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ

【嚴正聲明】《經濟通》呼籲公眾提高警覺留意偽冒《經濟通》投資群組

如何分辨問米是否真實?通靈問事用什麼工具都可以?靈靈法即場示範通靈!

etnet榮獲HKEX Awards 2023 「最佳證券數據供應商」大獎

大國博弈

貨幣攻略

說說心理話

Watche Trends 2024

北上食買玩

Art Month 2024

理財秘笈

夏天養生食療

消委會報告

山今養生智慧

輕鬆護老