《財經觀點－雷賢達》香港樓價抬頭，宜再出招防泡沫

　　香港政府早前實施的多項徵稅，抑制了樓市需求，無論是自用、投資或投機。但徵稅的成效是暫時性的，並不能真正阻止那些對住屋有需求、或有經濟能力繼續買樓投資的人。在政府放寬雙倍印花稅豁免條件，換樓人士出售原有單位的期限由６個月延長至一年後，受抑制的需求立刻就被釋放出來。而且近期地產商推出蚊型單位，在細單位需求強勁的帶動下，個別地區的樓價衝上新高。令人擔心這樣的趨勢會傳遞，推升大型住宅價格上漲。
　　地產商預期未來市場供應增加及利率上升，因而賣地審慎，有些土地更因而流標，但與之相反的是，買家需求湧現，急著上車，認為買得起小型單位，也總比買不起樓好，忽視了小型住宅需求和價格會隨著外界環境變化減少和下降。

＊樓市步入興建小型單位周期＊

　　地產商推出愈來愈多的小型單位，地產商這樣的策略是為了令樓價讓更多人可以承受，香港樓市又再步入興建小型單位的周期。但是要留意的是，每當出現這一情況，樓市就會在不久之後見頂回落。當樓價下跌，大單位價格也變得可以負擔，小型單位的需求會轉向大單位，令小型單位需求萎縮，價格下跌。我認為，未來幾年出現這樣情況，一點也不會讓人驚訝。
　　供求、利率及按揭開支，都是影響樓市需求的主要因素，需求和供應會隨市場變化。目前看
，市場供應無法因應需求的變化而變化，有至少３－５年的滯後。樓價上升，刺激供應上升，但卻要受限於土地供應量。目前尋找可供開發或改造的土地非常困難，造成土地供應有限，住宅供應亦會在一段時期之內維持緊張。
　　另一方面，樓價可否回落亦取決於發展商是否配合增加供應，他們在獲得預售資格後，是否立刻將住宅推出。如果有資本實力的發展商出於各種原因，不選擇馬上出售，置業者亦無計可施
。如果幾家發展商結成聯盟，聯手壓低地價，即使政府減價賣地，建成後亦不可保證地產商就會低價售樓，反而可能令地產商利潤更大。
　　還有一個重要的因素是按揭利率及租金成本。超低利率極大地刺激樓市需求，如果利率回歸正常，需求就會下滑。現在我們已出現實質負利率，即市場利率低於通脹率，租金回報足以抵銷按揭支出，樓市需求無疑變得強大，除非利率回升，按揭貸款利率提高，否則不能改變樓市需求的增長趨勢。

＊應考慮向按息額加徵１％額外稅＊

　　我認為，政府應該考慮向按息額加徵１％的額外稅，未來一年逐步提高０﹒２５個百分點，直至達２％為止。有理由相信，美國會逐步加息，聯邦利率會回升至２％甚至更高。為了避免樓價的突然下滑，應該平抑一下現在的需求，逐步冷卻市場，提醒置業者再多想一想。
　　我一直認為，降低市場需求的唯一有效辦法是提高置業的利率成本，額外印花稅只會延後需求，但需求仍然會累積下去。政府需要增加所有新造按揭的成本，提高首付金額和比例，亦可禁止發展商提供９成以上的按揭或二按，還可以要求銀行提高按揭貸款儲備，增加銀行按揭貸款的成本。
　　國際貨幣基金組織和其他國際機構已警告香港樓價泡沫爆裂的風險，如不加以控制，一旦進入經濟下跌周期，香港很容易遭受外資撤出市場、利率抽升的雙重打擊，引發市場動盪。屆時，過去幾年入市的置業者，亦會責怪政府沒有及時預警，避免泡沫的形成。

＊內地人對本港住宅需求難估計＊

　　相對而言，新加坡應對樓市泡沫方面，反應較快，已推出政策為市場降溫。香港的樓價本來已走向平緩，但現在又見攀升趨勢，而有一個較難估計的問題是，我們不太清楚內地人對本港住宅的需求到底有多大，在此情況下，政府必須在非居民買樓上設置更多的限制，徵收更高的稅款
，否則任何措施都是徒勞無功。
　　香港人要明白目前的情況及願意合作，需要理解到，無論是興建私人住宅還是公共房屋，首要條件是需要土地，需要填海及開發新界土地。香港政府要有遠見，有決心克服各種困難和障礙
，同時爭取大眾的理解和支持。
　　住宅供應足夠，樓價可負擔，優先本地居民置業，對香港社會民生的和諧至關重要。
《資深基金業人士　雷賢達》

註１：本文為個人觀點。
註２：本文由雷賢達先生以英文撰寫，《經濟通通訊社》記者呂成、蔡苑筠整理。