《財經觀點－雷賢達》維持樓市供需平衡

　　香港特首梁振英最新公布的施政報告中，重點提及樓市供應及新住宅用地開發。其實，不單在香港，英國也面臨同樣問題。
　　專欄作家Ｍａｒｔｉｎ　Ｗｏｌｆ在英國《金融時報》發表文章稱，當英國政府在振興經濟，特別是增加就業方面，在其房屋政策上卻沒有同樣的考量。２０１２至２０１３年度，英國新建住宅只有１３﹒６萬套，是二戰以來的最低水平。即使是在２０１３至２０１４年度，新建住宅也只有１４﹒１萬套。而在１９６９至１９７０年度，新建住宅量為３７﹒８萬套，數量下滑驚人。同時，住宅的價格與全日制工作平均收入的比率從１９９５年的２﹒１倍上升至
２００７的峰值，５﹒４倍。２００９年，這一比率跌至４﹒１倍，但是在２０１４年又升至５倍。

＊擁有物業而來的財富不具生產性＊

　　供應下滑而價格上漲。不明就裏的人可能會認為在英國這樣一個人口稠密的島國上，建築用地很有限，因此新住宅的供應受到限制。雖然這麼說沒有錯，但並不是問題的實質。英國目前只有１１％的國土實現了城市化，建築用地的限制是人為因素造成，是由一個體系來控制，並且在這個體系中，已形成強力的利益所在。這些得益者中，包括當地居民，物業擁有者及為他們提供貸款的銀行。這樣的制度對持有物業者有利，但對無產者卻不利。而且這樣的制度還得到「英國鄉村保護運動」這類集團的支持。不過，諷刺的是，對住宅建造的限制可能使得英國避免了像西班牙、美國或者愛爾蘭那樣掉入更嚴重的經濟危機。即使如此，從長期來看，其經濟及社會影響依然不佳，因為這涉及到社會資源在不同代人之間的傳承，父母有房產的孩子能夠繼承這些資源，但是那些沒有房產繼承的年輕人，在購房以及組成家庭方面都會遇到問題。
　　文章又認為，擁有物業而積累起來的財富是不具有生產性的。有擁護者認為這種財富的積累是儲蓄的產物，但實際上，例如Ｍａｒｔｉｎ在３０年前購買的住宅，現在的價格已經是當時的２５倍，哪怕算上通脹因素，其價值也是２５年前的９倍，這種價值的升值不是因為屋主自己的勞動，而是因為土地的升值，而土地的升值則是他人勞動帶來的。
　　人們只有認識到這種狀況是多麼不公平，才會去改變。這不僅僅是針對購買住宅的困難，哪怕租住房子，房價上漲亦導致租金的上漲，最終人們不得不接受更差的居住條件。
　　應該怎麼做？當然如果在政策上能夠輕易解決這個問題，可能這個問題現在也就不是問題了。阻礙增加供應政策推出的因素很多，長期目標來看，應該改革地方政府在地產市場中的利益角色，改變價格在土地規劃中的角色，改革地產稅收和地產金融規則。
　　在目前長期利率走低，房價走高的環境中，政府可以考慮多建住宅，或者提供補貼。文章指出，隨著人口不斷增長，這麼少的房屋供應肯定會造成問題，如果目前的政策不管用，就要採取更加進取的政策。

＊香港須採取更進取措施＊

　　實際上，如果Ｍａｒｔｉｎ過去五年研究一下香港的地產市場，他會被香港所面臨的居住緊張狀況所震驚。香港住宅供應之少，需求之多，人口流入的情況，還有投資需求以及住宅價格的壓力，都遠遠大於英國。
　　香港人的居住條件分化，遠遠不同於他在文章中描述的英國的情況，一些港人的居住條件非常糟糕。一些既得利益者，比如開發商和擁有農地的，並沒有為現實狀況所動；環保主義者極力反對農地開發；已經擁有物業的人又會反對在其生活的地區更改土地用途；郊區的原居民們，希望維持擁有土地所有權。
　　對於香港特區政府而言，未來數年必須採取更為進取的措施來解決問題，要從幾方面齊頭並進，而非一個問題一個問題逐一解決。增加供應需要數年時間，而這樣做可能依然不夠，因為我們無法預測未來內地和其他地方人士對來港居住的需求。政府必須有所安排，對需求有所控制和限制，增加供應，同時消除供應增加對於土地價值影響的擔憂。
　　香港需要修正目前的高樓價，讓更多的人買得起樓，而不是只能購買面積愈來愈小的住宅居住。事實上，目前仍有不少的土地暫無法轉為住宅用地。《資深基金業人士　雷賢達》

註１：本文為個人觀點。
註２：本文由雷賢達先生以英文撰寫，《經濟通通訊社》記者呂成整理