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19/09/2017 17:33

《香港樓語-陳東岳》首置上車盤的矛盾

  《香港樓語》特區政府計劃推出「首置上車盤」,以資助方式協助有心上車的初次置業人士
,計劃的具體內容尚未曝光,現時所知資訊來自相關人士放風或個人建議。或許現階段各項大家
關心的細節比如定價基準、入息上下限、禁售期、可有條件回售給政府等等安排還未定案,大家
還有發表意見的空間。從業界角度看,或者更關注新首置計劃推出後,對整個樓市生態環境會帶
來甚麼影響。
 
*林鄭坐言起行*
 
  特首林鄭月娥的競選承諾包括推出首置上車計劃,她沒有走數,上任後真的馬上採取行動進
行研究及預期稍後公布細節。社會各方均寄予期望,尤其是有機會受惠於新計劃的人士,更渴望
早日知道具體細節。相信林鄭的首份《施政報告》將會交代措施詳情,屆時大家仍有機會作較實
質而全面的討論。

  目前傳出的可能措施有幾項,其中一項是以公私營合作形式,要求發展商發展私人土地項目
,交回若干部分單位給政府作公營資助房屋。筆者與業界討論時,有部分業界關注同一樓盤假如
有私樓及資助房屋並存,可能出現管理及分攤各項開支及維修保養費用等問題;不過假如是整個
地盤較大,而把某幾座大廈整座交回給政府作資助房屋,則前述管理等問題應可較易解決。
 
*如何釐定合資格*
 
  關於新單位售價問題亦是知情人士講得較多,似乎會傾向不與市價掛勾。較大的可能是按合
資格人士的負擔能力定價,但如何界定誰合資格是可爭議的;一般以家庭入息劃分,有指目標家
庭是收入高於現居屋白表(指月入5﹒2萬元以上)的首置家庭,但由於售價與負擔能力掛勾,
卻可能較目前一手居屋為低。

  假如這是真的,就會出現一個矛盾,即較高收入者反為可以較低樓價上車。有人問現時抽白
表中籤機會可比擬中六合彩;既然這麼不容易,何不乾脆把發展商交回的單位撥一半給舊白表客
,另一半給新首置客。假如堅持是月入5﹒2萬以上家庭,又依負擔能力定價,則禁售期應該拉
長到10年或以上。亦有人說如果新計劃規模不大,何不索性趁今次檢討現時綠白表分配份額,
並把發展商交回的單位全數投入現有居屋計劃;而優化機制保留訂價與市價掛勾,大幅加大折扣
率至與合資格人士負擔能力脗合便成。
 
*不患寡而患不均*
 
  還有,上述的定價矛盾,應顧慮到可能觸發日後新舊兩種居屋的不協調;舊居屋申請者甚至
業主可能要求房委把定價標準修改至與新首置上車盤一樣。不患寡而患不均,長遠走下去的話,
日後有兩個資助房屋計劃:較高收入家庭可以較平價置業,合資格但較低收入家庭卻需以市價掛
勾買居屋甚至多次抽不中,可以理解他們的反應。
 
  當然,現時詳細評論首置上車計劃可能仍是言之尚早,一切有待官方公布。但上述討論所提
及的矛盾現象,還望有關當局再三思量,以免引起因分配欠妥而出現的競爭。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量) 陳東岳》

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