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14/02/2017 11:33

《神州樓市-程澐》信貸環境日益收緊,節後樓市逐步復甦

  《神州樓市》開年以來,房貸收緊訊號日益明晰,上周京穗分別上調二套房貸及首套房貸的
利率折扣,信貸收緊正在抑制新的一年樓市的快速啟動。為抑制地價持續高漲,近期熱點城市土
地拍賣政策也逐步收緊。上周鄭州也提出採用熔斷新規,天津則在繼熔斷、搖號之後,跟進北京
推出「限地價、競自持」的拍賣方式。各地樓市在傳統春節淡季之後逐步有所復甦,三四線城市
表現尤佳,率先回升至節前成交水準。

*信貸環境日益收緊,土地拍賣普遍熔斷*

  開年以來,各大城市銀行住房貸款利率門檻不斷提升,貸款的放款節奏也普遍放慢,房貸收
緊信號日益明晰。上周,北京信貸再度收緊。根據監管部門及銀行業協會自律公約要求,北京市
自2017年2月8日(含)起,網簽生效的二套住房貸款,其貸款期限最長不得超過25年。
這是北京今年將首套房商貸利率折扣從8﹒5折上調到9折之後,住房信貸政策再度收緊。同時
,上周廣州多家銀行首套房利率折扣上調。廣州地區的郵儲銀行(01658)、興業銀行
(滬:601166)、廣州農商行等多家銀行將首套房商貸優惠利率從8﹒5折上調到了9折
及以上。據央行的資料顯示,去年新增的個人住房貸款總額約為4﹒96萬億元,是2015年
的1﹒86倍。截至2016年末的個人住房貸款餘額為19﹒14萬億元,同比增長35%。
信貸的快速增長是2016年各地樓市火爆的重要推手,近期監管部門已加強對商業銀行貸款發
放的限制,央行也已明確提出商業銀行必須嚴格控制一季度的新增貸款,信貸環境的收緊將抑制
新的一年樓市的快速啟動。
  為抑制地價持續高漲,近期熱點城市土地拍賣政策也逐步收緊。2月7日,鄭州提出了完善
國有建設用地競拍規則,也將採用熔斷機制。新規則規定:鄭東新區、鄭州經濟技術開發區範圍
內國有建設用地(住宅)使用權出讓前需確定該宗地綜合房價最高限價並按照熔斷地價和房屋建
安費用、各類稅費等確定房屋成本指導價以保護公平競爭。地價達到熔斷價格後進行網上一次性
競綜合房價,按報價最接近房價平均值原則確定土地競得人土地競買人報價低於房屋成本指導價
視為無效報價。2月8日,繼熔斷、搖號之後,天津跟進北京推出「限地價、競自持」拍賣方式
。天津最新2宗「限總價競自持」的掛牌出讓公告顯示,地塊規定了最高價格上限,達到最高價
格限時,轉為競報自持規劃商業建築面積階段;若競報自持規劃商業建築面積達到上限時,轉為
競報自持規劃住房建築面積階段。且規定未來房企自持住宅體量需以租賃方式自持經營,不得辦
理銷售許可,不得分割轉讓、分割抵押。

*節後市場低迷復甦,三四線城市率先回升*

  2017年第六周,40個重點城市新房成交量在「春節周」後出現明顯回升,但相較於
2016年春節後首周的成交量仍下跌23%。分城市線來看,三四線城市表現相對較好,成交
量已經回升到春節前的水準,同時較2016年春節後首周上漲19%;一二線城市成交量依然
表現低迷,較春節前的月均成交量仍有較大的差距,較2016年春節後首周分別下跌26%和
35%。結合供應資料來看,一二線城市供應不足是導致成交量下滑的重要因素。
  重點城市二手房成交量走勢更加低迷,較春節前下跌24%,較2016年春節後首周下跌
41%。從具體城市來看,三四線城市表現依然普遍較好;一線城市中僅廣州超過去年同期(春
節後首周)水準,其餘城市跌幅均較大;二線城市整體較去年同期基本持平,其中杭州、青島和
南寧成交量已經基本恢復到春節前的水準,較去年同期也有超過50%的增長。從中原經理指數
來看,各城市整體保持平穩。上海、廣州和深圳出現小幅上漲;而二線城市天津和成都則均有超
過3個百分點的跌幅,這反映出專業仲介經紀人員對一線城市的前景較為樂觀。
  在熱點城市政府土地拍賣政策日益收緊的形勢下,上周長沙土地市場迎來2017年的首拍
,開發商熱情依然較為高漲,6宗含住用地到期成交,其中4宗以不同的溢價率成交,土地出讓
金收入近32億元。其中雨花臺韶山路地塊被華潤以9﹒27億元,溢價172%競得,樓面地
價約為8154元╱平方米;去年因配合調控而中止交易的芙蓉區東岸街道地塊再度出讓,掛牌
價格較去年上漲約14%,被龍湖以14﹒53億元溢價168%競得,樓面地價達8588元
╱平方米;岳麓區銀杉路地塊和雨花區萬芙路與金海路交匯處地塊分別被龍湖和恆大溢價92%
和35%競得。這也顯示出區域中心城市的發展前景依然備受青睞。
《中原集團地產研究董事 程澐》

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