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05/12/2018 12:13

《拆局麒想-林嘉麒》合和(00054)私有化難度不輕

  《拆局麒想》合和實業(00054)周一(3日)起停牌,昨日(4日)傍晚宣布計劃以
協議安排方式進行私有化建議,筆者執筆時股份仍未見方案。事實上,合和實業近年積極發展,
投資物業潛在價值變得更高,同時商業項目出租率亦較從前出色,私有化是遲早的事。灣仔的合
和中心、QREPlaza、利東街、Garden East服務式住宅的出租率超過九成;
受惠政府置力發展九龍東轉型的機遇下,九龍灣的九展中心寫字樓出租率已增加至93%,從前
是「死城」的E-Max近年發展更有活力,出租率已達到八成。根據中期報表,整體租金上半
年亦有所增加,確實較同行表現理想。
 
*估值折讓大*
 
  集團曾於中期報告中老實地列出主要資產的隱藏價值,指其酒店業務隱藏價值達50﹒63
億元,其經調整股東權益每股應達66﹒4元。截至9月資產價值為559億元,其中現金及現
金等值物業高達103億,負債只有34億元,以停牌前市值230億元計算,估值已被低估了
六成。
 
*踏入收成期*
 
  就算以559億元計算,估值實質上仍存「折讓」。本地出售商業項目大多以租金回報作為
參考計價,集團於灣仔物業已形成一個具規模的建築群,加上配合天橋貫穿,未來亦可以透過多
個方式提升物業價值,未來租金回報與及物業叫價力必定較一般物業估值高。再者,合和中心二
期建築工程預期於2021年底完成,而皇后大道東153至167號料在2022年開始營運
,連同山坡臺建築群發展規劃,意即合和實業在未來幾年將踏入收成期。總樓面面積由現在的
350萬平方呎,大幅增加至480萬平方呎,增長幅度高達37%。既然資產價值仍有升值空
間,建議大股東私有化作價時要出手闊綽,不要吝嗇呀!
 
*小股東數目多存變數*
 
  私有化計劃最後成功與否,除了作價外,是次私有化所需要資金龐大,將超過200億;但
股東持股較少,大大增加難度。今次透過協議安排方式提出私有化,要通過協議,是需要出席會
議的無利害關係股東(獨立股東)中投票權至少75%的票數投票批准,與及投票反對決議的票
數不得超過所有無利害關係股份的投票權的10%。大股東及一致行動人士固然無投票權。一般
提出私有化的,大股東持股數大多超過五成以上。現時胡應湘夫婦持股約28%,兒子胡文新及
老臣子兼公司副主席何炳章各持逾3%股權,持股只有三成多,要說服七成小股東中,七成半投
贊成票的難度會更高。小股東數目多,可變數高,而且老牌本地公司的小股東對公司或有情意結
,要他們首肯也有一定難度。《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》

*筆者並無持有上述股份

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