合和實業（０００５４）周一（３日）起停牌，昨日（４日）傍晚宣布計劃以協議安排方式進行私有化建議，筆者執筆時股份仍未見方案。事實上，合和實業近年積極發展，投資物業潛在價值變得更高，同時商業項目出租率亦較從前出色，私有化是遲早的事。灣仔的合和中心、ＱＲＥＰｌａｚａ、利東街、Ｇａｒｄｅｎ Ｅａｓｔ服務式住宅的出租率超過九成；受惠政府置力發展九龍東轉型的機遇下，九龍灣的九展中心寫字樓出租率已增加至９３％，從前是「死城」的Ｅ－Ｍａｘ近年發展更有活力，出租率已達到八成。根據中期報表，整體租金上半年亦有所增加，確實較同行表現理想。
＊估值折讓大＊
集團曾於中期報告中老實地列出主要資產的隱藏價值，指其酒店業務隱藏價值達５０﹒６３億元，其經調整股東權益每股應達６６﹒４元。截至９月資產價值為５５９億元，其中現金及現金等值物業高達１０３億，負債只有３４億元，以停牌前市值２３０億元計算，估值已被低估了六成。
＊踏入收成期＊
就算以５５９億元計算，估值實質上仍存「折讓」。本地出售商業項目大多以租金回報作為參考計價，集團於灣仔物業已形成一個具規模的建築群，加上配合天橋貫穿，未來亦可以透過多個方式提升物業價值，未來租金回報與及物業叫價力必定較一般物業估值高。再者，合和中心二期建築工程預期於２０２１年底完成，而皇后大道東１５３至１６７號料在２０２２年開始營運，連同山坡臺建築群發展規劃，意即合和實業在未來幾年將踏入收成期。總樓面面積由現在的３５０萬平方呎，大幅增加至４８０萬平方呎，增長幅度高達３７％。既然資產價值仍有升值空間，建議大股東私有化作價時要出手闊綽，不要吝嗇呀！
＊小股東數目多存變數＊
私有化計劃最後成功與否，除了作價外，是次私有化所需要資金龐大，將超過２００億；但股東持股較少，大大增加難度。今次透過協議安排方式提出私有化，要通過協議，是需要出席會議的無利害關係股東（獨立股東）中投票權至少７５％的票數投票批准，與及投票反對決議的票數不得超過所有無利害關係股份的投票權的１０％。大股東及一致行動人士固然無投票權。一般提出私有化的，大股東持股數大多超過五成以上。現時胡應湘夫婦持股約２８％，兒子胡文新及老臣子兼公司副主席何炳章各持逾３％股權，持股只有三成多，要說服七成小股東中，七成半投贊成票的難度會更高。小股東數目多，可變數高，而且老牌本地公司的小股東對公司或有情意結，要他們首肯也有一定難度。《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
＊筆者並無持有上述股份
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