《精心傑作－溫傑》港股創近兩年高，內房勢強看越秀（０１２３）

　　穆迪本周將中國長期本幣評級及外幣發行人評級由Ａａ３下降至Ａ１，評級展望由「負面」轉為「穩定」。穆迪表示，將中國評級下調，是因為中國潛在增長放緩，債務亦持續上升，經濟及金融改革速度追不上物價上升以及債務上升，同時會拖累政府出現債務問題。下調中國評級不久，該行再將香港信貸評級調低至Ａａ２，指中港兩地經濟金融緊密連繫，預期內地信貸狀況削弱，香港亦會受累。
　　惟上述消息未有打擊股市，更於聯儲局會議記錄顯示委員同意很快再加息後，港股於美股帶動下再升至近２５７００點，創近兩年以來新高。惟上周曾提及，近來港股強勢主要就是由科技股帶動，若科技股顯著回落，或是港股升勢的終結；而本周再有手機零件商通達（００６９８）急挫，及龍頭騰訊（００７００）整固等，投資者宜繼續關注此板塊去向。
　　另外，內房恒大（０３３３３）周中被大行唱好急升，帶動其餘同行向上，整個行業走勢轉強，故是次為大家分析另一家內房龍頭越秀地產（００１２３）。
　
＊越秀地產銷售持續暢旺＊
　
　　越秀地產去年純利１５﹒４億元人民幣，按年升５２％，毛利率為２０﹒８％。期內淨借貸比率由年初７３﹒１％下降至５３﹒１％。外幣借貸比例亦由年初５３﹒４％大幅下降至
１４﹒５％，減低人民幣匯價變動對集團的影響。至於銷售方面，全年合同銷售（連同合營公司項目的銷售）金額為３０２﹒５億元人民幣（遠高於２５８億元人民幣的銷售目標），合同銷售面積則約為２３３萬平方米，兩者分別按年計上升２１﹒７％和２﹒５％。以地區劃分，珠三角
、長三角和中部地區合計的實現合同銷售人民幣為２８５﹒５億元人民幣，佔集團總合同銷售的９４﹒４％。
　　繼去年的亮麗業績後，今年集團的銷售數據持續理想。今年４月份集團合同銷售（連同合營項目）金額約３８﹒４３億人民幣，合同銷售面積約２４﹒２６萬平方米，按年分別上升４２％及１３％。若以首四個月計，累計合同銷售金額則為１２８﹒５８億元人民幣，按年上升１３％
。基於現時累計合同銷售金額已佔今年合同銷售目標３３０億元人民幣的３９％，估計全年將可達標。
　　集團於５月１７日公告，與創興銀行訂立２０１７年銀行存款協議，以增加有關銀行存款的年度上限。根據協議，２０１７至２０１９每年年底的最高總餘額將分別增加至不超過４０億、５５億及７０億元人民幣。我們認為，此舉有利集團與創興銀行加強合作，例如是外匯及人民資金池業務。而創興與集團的現有主要銀行亦會構成良性競爭，有助集團取得更佳的存款利率，實有利集團及股東利益。由此是次增加存款上限屬關聯交易，因此需於６月６日的股東大會上得批准方會生效。
　
＊目標價１﹒５６元＊
　
　　展望未來，誠如管理層於年報所指，考慮到房地產可穩定經濟、因此雖然中央致力減少房地產泡沫，政策方向仍以分類調控、因城施策為主。預期一線和主要二線城市將面臨一定的市場調整，但由於供不應求，交易量在向下調整的同時總體價格基本保持穩定，三、四線城市仍面臨著去庫存的壓力，市場呈量價下行的趨勢。面對上述判斷，集團將聚焦珠三角、長三角和中部三大區域，透過加快項目周轉，以及提高項目的投資回報率，從而令住宅和商業開發業務持續穩定增長。此外，集團會繼續利用母公司的資源優勢和國企資源平台優勢，以「母公司孵化－地產購買
」的方式獲取優質土地資源。
　　建議於１﹒３港元附近水平買入，目標先看１﹒５６元，止蝕為１﹒１５元。
《新鴻基金融財富管理策略師　溫傑》

＊筆者並無持有上述股份