２００８年由美國次貸危機所引爆的金融海嘯直捲全球，港股從２００３年沙士危機復元後的升浪被送入谷底，恒指在當年１０月下試１１０００點的低位。之後，聯儲局帶頭推出量化寬鬆貨幣政策令低息環境維持了幾近十年，如今正朝利率正常化發展。低息環境令美國經濟起死回生，美股近數月的表現如日中天，港股近來的表現雖有起色，但仍顯著落後於美股
，惟香港的樓價則邁向歷史新高。
＊美股、港樓齊創新高＊
美股較為優越的表現，竟然源於新任總統特朗普在去年１１月上台成定局之後。特朗普的治國理念和政策惹起國民熱烈的爭議，但其創造就業機會與減稅等經濟政策則令投資市場感鼓舞。美國曾瀕臨崩潰的房地產市場在低息環境下休養生息，但長遠仍須使經濟發展重納正軌。香港的樓市表現節節上升，明顯地受惠於低息環境；據差餉物業估價署統計，樓價從２００８年第四季至今上升約兩倍，其中中小型單位漲幅比大型單位漲幅更甚；若香港的經濟發展無以為繼，低息環境又出現改變，由中小型住宅需求所帶動的樓市，應會適時調整。
＊樓市起跌如日出日落＊
過去幾年，香港政府施政以房屋有關政策為重中之重，下任特首候選人亦無不以房屋政策作為頭號撫順民情的政綱，意在使樓價處於所謂可負擔水平。過去幾年，政府陸續增加對樓市的調控，重點是以新增印花稅加重買樓的成本，以遏抑置業需求。可是，樓價走勢不低頭，而政府仍可認為調控措施有效，因無人可定論若無政府的調控措施樓價是否更失控。政府施加額外的印花稅，發展商紛紛以補貼方式減輕買家負擔，對新盤定價仍勇往直前，以名義樓價計算的物業價格指數，自然一浪高於一浪。二手市場成交在政府調控措施下首當其衝，價格與一手物業差距拉闊
，但仍被拉動向上，增加置業成本與樓價持續上升有一定關係。
＊政府應無為而治＊
特朗普以創造就業機會改善民生，與港府認為使市民安居便已功德無量，前者更顯智慧和務實。所謂安居樂業，兩者息息相關，市民的置業意欲與能力，自然應與就業市場的狀況掛勾，市民所能負擔的樓價水平，是以其穩定的收入作為衡量的標準，樓價的絕對值變化不一定與置業者的可負擔能力成直線關係，因為收入和利率亦是重要變數。解決居住問題的要訣是妥善制定長遠的公共房屋與土地開發等政策，政府少在市場干預，私人發展商應更積極投資和參與，房地產市場發展應更健康。政府應善用財政扶持經濟、教育、醫護與其他民生福利，未來港府若能撥亂反正，美股所見的「特朗普效應」，不難在港股出現。《獨立分析員－麥德光》
（筆者電郵：３８８ｓｔｏｃｋｐｉｃｋｓ＠ｇｍａｉｌ﹒ｃｏｍ）
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