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2017-04-05 09:02:04

《陶冬天下-陶冬》中國房地產也到周期尾部了嗎?

  若干年後歷史學家回過頭來看,會指出這句話是本輪房地產市場由盛轉衰的分水嶺。「房子是用來住的,不是用來炒的」。這句話的歷史意義在於,它顛覆了過去兩屆政府的政策邏輯。這些年房地產都被當作支柱產業,被政府用來拉動經濟。這些年金融都被當作撬動GDP的槓桿,被政府用來穩增長。我認為,這種政策模式已經一去不復返了。「防風險」提得比「穩增長」還重要,這在中華人民共和國歷史上是前所未有的,房地產的好日子可能也因此過得差不多了。

 

理性分析從出發點上就錯了

 

  這幾年中國房價飆升,很多人賺到了錢,也有不少踏空的。除了那些經濟能力不足的,踏空的人往往是相對高學歷,喜歡分析的。

 

  如果從理性分析的眼光看中國的房地產,無論從供需還是從庫存,無論從人口結構還是從可承受能力看,擔心油然而起。如果將中國的房價和世界其他地方比較,稱其為泡沫,一點也不過分,但是房價卻長升長有。理性分析從出發點上就錯了!

 

  在中國,我們頭上的那片瓦不是被用來住的,而是被用來炒的。這些年來它的金融屬性遠遠超過其居住屬性,所以低租金回報、高空置率都不是問題,投資者志在投資回報。這和在股市上不看PE估值就衝進去,是一個道理。支持房地產投機的,是巨額的不絕的流動性。中國人民銀行在過去十年大規模擴張信用,而銀行的金融中介功能卻一路弱化,實體經濟無法吸收新增長的流動性,資本管制之下資金也難以流向海外資本市場,房價不升都難。

 

有長遠需求並不代表房價只升不跌

 

  這種牛市的前提,是源源不斷的流動性擴張,而且規模必須愈來愈大,市場情緒必須持續亢奮。有人謂中國有十三億人口,城鎮化還有很長路要走。這些道理長遠來講都不錯,但是需求不等於有效需求,有居住需求但是買不起房子,那種需求就不是有效的。再看看住宅空置率以及周邊的農地,有些說法其實是似是而非的。更重要的是,房地產有周期,房價可上可下,有長遠的需求並不代表房價只升不跌,或跌完不會再升。歐美國家在城鎮化過程中,房價也有過起起伏伏。

 

  中國房地場市場也曾有過周期。九十年代海南房地產市場集體爛尾、本世紀初上海政府需要提供戶口和抵稅來消化庫存,就是兩個例子。中國這些年房地產市場好像只有上升周期沒有下降周期,是因為貨幣政策只有擴張周期沒有收縮周期,但是這種情況已經悄然改變了。

 

按揭利率攀升只是時間的問題

 

  中國人民銀行行長周小川最近明確指出,貨幣擴張周期已經接近尾部。這種表態對於央行來說實屬罕見,但是從「房子是用來住的」和防風險角度看又是必然的。由於「房子用來住的」的權威性和防範金融風險的逼切性,貨幣政策恐怕不會像過去幾年那樣朝令夕改,除非國內外形勢出現巨大變局,貨幣政策趨緊是一個不可逆轉的大趨勢。

 

  事實上,人民幣利率在過去一年升得比美元利率還快,直到最近聯儲是光說不做,人民銀行是只做不說。去年年初,國開行十年期債券利率為3.1%,年底是3.7%,現在已經漲到4.3%了。國開行債券是類主權債,基本上被看成零風險。如果零風險資產的回報已經達到4.3%,銀行為什麼還要以4.5%借出按揭貸款呢?銀行同業票據利率也同樣大幅上漲。我認為,儘管政策利率被按住不升,由於市場利率不斷上揚,資金成本一升再升,按揭利率攀升只是時間的問題,而且這個在目前是「政治正確」的市場行為。

 

地產周期和貨幣周期密切關聯

 

  中國房地產市場甚麼時候下跌呢?我無法預測時間點,畢竟流動性仍然十分充裕,資金成本長期偏低,其他投資渠道並不暢通,老百姓把磚頭當作圖騰那樣崇拜著,地方政府和地產商也在玩遊戲。值得指出的是,1990年在日本房地產泡沫頂峰的時候,日本整個國家的住房價值相當於該國當年GDP的200%;2006年美國房地場泡沫頂峰的時候,美國整個國家的住房價值相當於該國當年GDP的160%。中國在去年年中,此數值已經突破250%,這還沒有包括在建住宅和囤地的價值。

 

  在流動性泛濫、金融資產回報愈走愈低的今天,不動產有其升值的理由。但是記住,房地產業有周期,房地產周期往往和貨幣周期有密切的關聯。

 

  本文為個人觀點,並非任何勸誘或投資建議

 

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