《神州樓市－程澐》調控升級全面從緊，市場影響即將顯現

　　９月末以來，全國共有２２個城市集中出台樓市調控收緊政策，一輪整體性的調控收緊局面確立。而房價快速大幅上漲、市場供不應求、地王頻現則是這２２城政策收緊的最主要誘因。此次各地調控升級力度強勁，限購、信貸等對市場影響舉足輕重的關鍵內容在新政中均有詳細涉及，預計市場短期內將出現觀望行情，量價調整的情況不可避免。

＊政策環境全面從緊，限購擴容限貸升級＊
　
　　９月末以來，全國共有２２個城市出台樓市調控收緊政策，基本覆蓋了當前所有的熱點城市
，且政策發布節奏尤為密集，大多集中在今年「十一」國慶長假期間。雖然目前中央秉持「因城施策」的調控導向，但如此大規模且高頻率的政策出台節奏，意味著今年以來多地出現的市場亢奮表現已引起中央的高度警覺。事實上，二季度起已陸續有城市調控加碼，但炙熱的市場溫度尚未得到明顯抑制，而此次爆發的２２城集中出臺政策，表明整體性的調控收緊局面確立。
　　在這２２個城市中，從最新的政策內容來看，１９城涉及限購，１８城涉及住房信貸，可以說此次調控升級力度強勁，限購、信貸等對市場影響舉足輕重的關鍵內容均在新政中有詳細涉及
。限購方面，除了一線城市之外，上一輪２０１１年開啟的４０多地限購已經於２０１４年陸續取消，此次２０個重點城市重啟限購，一線城市則限購加碼，由於其佔全國的銷售份額接近半壁江山，因此將對全國銷售市場的影響較大。信貸方面，各地主要對首付比例作出不同程度上調，蘇州、南京部分情況下首付比例甚至高達８０％。央行行長日前也指出，近期部分城市房價上漲較快，政府對此高度重視，積極採取措施促進房地產市場的健康發展。從各地新政內容，到央行高層表態，都可以預見四季度住房信貸環境將告別今年以來的放量局面，去槓桿、緊房貸將成為影響成交的又一重要鉗制因素。

＊市場影響即將顯現，９月房價全線大漲＊

　　９月末掀起的調控潮對市場成交資料的影響尚未明顯體現，剛剛過去的「十一」假期以及節後兩天整體成交水準較去年同期仍保持上升。中原監測的４０個城市資料顯示，「十一」假期七天新建住宅成交面積較去年同期上升８７％，而節後兩天新建住宅成交面積較去年同期上升
１０％。這一定程度由於部分城市限購所帶來的政策末班車效應，但也可以看到節後成交量同比增幅已有明顯收窄，成交走勢整體趨於回落。在新政作用下，短期內大部分城市將步入觀望期，而中長期來看，後市的表現則將取決於城市經濟發展水準和市場基本面，城市間的分化差異也仍將進一步顯現。
　　此次調控升級，最大的誘因之一就是熱點城市的房價快速大幅上漲。根據最新的中原二手住宅價格指數顯示，９月八大城市的中原指數全線環比上漲，其中除了南京外，其他城市漲幅均出現擴大。而且，天津９月的中原指數環比漲幅創歷史新高，達到８﹒６％，北京、成都的漲幅也達到歷史第二高位，分別為７﹒９％、５﹒６％。同時，上海已經持續２０個月的中原指數持續環比上漲，南京、廣州連續上漲周期也達到了１８個月。本輪熱點城市的房價上漲伴隨的是政策環境和住房信貸的極度寬鬆，而隨著調控升級及信貸收緊，預計市場短期內出現觀望行情，量價調整的情況不可避免。《中原集團地產研究董事　程澐》