中國房地產市場在今年第一季飆升之後僅短暫歇息，又於７至８月間再度大漲。此輪漲勢似乎比前一次更為猛烈，無論一二線還是三四線樓市都非常火爆。流動性高漲、投資標的有限、回報普遍較低以及激進的首付（頭期款）政策，都助推了今年的房地產熱潮，再加上資本管制，更是為樓市火上澆油。迄今所有一線及諸多二線城市的地方政府已經採取了各類針對性措施為市場降溫，比如限制非本地居民購房，提高購買第二套房的首付款和按揭貸款比例等，但實際效果有限。
＊地方降溫措施效果不彰歸因中央政府的沉默＊
地方政府降溫措施效果不彰，部分可能歸因於中央政府出乎意料的沉默。中國自２００３年房地產熱調控以來，一直是中央政府自上而下推出收緊政策，地方政府輔以地方政策。地方和中央之間還往往存在博弈，因為地方政府對土地財政還是有相當的依賴。但在此輪房地產熱浪中，中央政府雖然也敦促地方控制地產過熱，但自身並未推出任何自上而下的信貸收緊政策，而往往這些政策是最為有效的。中央傳統收緊房地產政策包括收緊銀行房貸，規定房貸規模上限及房貸在總信貸中佔比上限；限制開發商借貸和發債，限制信託為房地產融資，規定貸款不得用於支付購買土地款；限制央企過度進入房地產市場；同時還可以考慮徵收房地產稅和資本利得稅。
這輪中央政府還未出手，我們估計原因可能有二。首先，房地產市場上漲有助於消化庫存並支持經濟增長，目前局勢還是可控，「讓子彈再飛一會兒」。其次，房地產市場上漲在一定程度上有助於中國調整債務結構。目前中國居民債務佔ＧＤＰ的比重為４０％左右，水平結構合理，全球比較而言也處於較低範圍，所以還有上升空間。但另一方面，中國企業債務高企，佔ＧＤＰ比重已高達１５０％，並且其在過去六年中迅速攀升，上漲超過５０％，引發市場擔憂。房地產市場上漲，居民購房，居民債務溫和上升，同時企業由此去槓桿，從而使中國的債務結構更為健康。
＊房地產熱潮或再次拖延供給側改革＊
我們認為政府出發點是有道理的，但實施結果可能事與願違。我們認為此輪房地產熱潮中一二線城市房價和銷量上升最快，推高泡沫化傾向；而在消化三四線樓市庫存方面卻收效甚微，目前三四線樓市平均庫存還是高達１９個月。另外，居民面對房價上漲過快的壓力，又由於貸款條件寬鬆優惠，民間信貸再融資激進，以及對房價只漲不跌的投機預期的助推，槓桿率在短期內急速擴張，其實這並不可持續。企業去槓桿最終還是要靠化解過剩產能以及國企改革來真正解決。當前房地產熱潮短期內可能有一些利好，但長期而言不可持續，並有可能再次拖延供給側改革，因其大幅拉升對鋼鐵、煤炭和水泥等產能過剩最嚴重的行業的需求和和其產品價格。
＊房地產熱潮還會持續多久？＊
仲量聯行數據顯示，中國房地產市場的總市值目前約為２７０萬億元人民幣，約為名目國內生產總值（ＧＤＰ）的４００％，遠高於美國（２００６年佔ＧＤＰ的１７０％）和日本
（１９９０年佔ＧＤＰ的２００％）的最高年份。北京、上海和深圳三座城市的地產價值相當於美國房地產總價值的７０％左右。房地產熱浪如果不能有效遏制，會使得潛在風險逐漸積聚。我們判斷這波熱潮可能還會持續一段時間，直到中央政府對於潛在泡沫升溫以及社會不安定的擔憂加劇，而出手全面收緊房地產信貸政策以遏制高歌猛進的房價。
一旦中央開始干預，我們預計類似之前歷次調控，泡沫會逐漸降溫並消退，但市場不會發生硬著陸。具體而言，中央採取措施後，房價和銷量有望回穩，之後價量逐漸放緩，並在今後數年內持續調節與整固。短期內，經濟增長所受到的負面衝擊，可能通過增加財政支出來部分緩解。長期而言，政府需要出台審慎的長期的房地產政策以防止土地和樓市價格過熱，政策包括自上而下有針對性地為高線城市和低線城市制定不同措施，徵收房地產稅和資本利得稅等。
《瑞銀財富管理大中華區首席投資總監及中國首席經濟學家 胡一帆》
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