《神州樓市－程澐》調控環境日益趨緊，成交走勢再度回落

　　時隔不到兩個月，上周杭州限購政策再度收緊。日前國家發改委及住建部部署了商品房銷售專項檢查，銀監會也要求銀行對房地產相關業務專項檢查，這些都預示著全國調控環境日益從緊從嚴。上周，各地新房和二手房整體成交量再度環比回落，且整體降幅均有所擴大
，調控政策趨緊對區域內非調控城市的外溢影響逐步顯現。

＊杭州限購政策升級，調控環境從緊從嚴＊

　　１１月９日，已在９月實施限購政策的杭州近一步收緊了限購措施，對於不能提供２年內連續繳納１年以上個稅或社保證明的非本市戶籍居民家庭，限購新建商品住房和二手住房，而之前杭州只對已經擁有１套及以上住房的非本市戶籍居民家庭採取限購。作為本輪調控收緊的熱點城市之一，時隔不到兩個月，杭州就率先升級了政策措施，意味著地方的調控力度存在不斷趨緊的可能。全國層面來看，調控環境日益從嚴，各類相關檢查持續展開。日前國家發改委及住建部部署了開展商品房銷售明碼標價專項檢查，檢查內容包括房企在售樓盤和仲介機構門店的明碼標價情況，通知特別強調各級價格主管部門、住建部門要高度重視，嚴厲查處價格違法行為，確保檢查工作取得實效。目前各級政府的各項政策舉措呈趨緊之勢，但其宗旨無一不是為了使部分城市市場恢復理性、平穩增長，並規避可能出現的相關風險。
　　上周央行公布最新資料，從前期信貸資料來看，仍然呈現新增放量且利率走低的情形。針對前期信貸寬鬆局面，有消息稱銀監會已下發《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》，要求１６個房地產價格上漲過快城市的銀行業金融機構進行專項檢查。最新央行資料顯示，１０月新增人民幣貸款６５１３億元，其中住戶中長期貸款增加４８９１億元。今年以來，除了２月外，其他月份的住戶中長期貸款增量均超過４０００億元，整體水準大幅高於過往年份。而當前的實際利率水準更是除了２００９年之外，近八年以來的最低位。央行發布的
《第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，９月貸款加權平均利率為５﹒２２％，比６月下降
０﹒０４個百分點；其中個人住房貸款加權平均利率為４﹒５２％，比６月下降０﹒０３個百分點。信貸尺度的收緊將直接影響各地房地產銷售市場降溫。

＊成交走勢再度回落，調控影響逐步外溢＊

　　上周，各地新房和二手房整體成交量再度環比回落，且調控政策的影響在非調控城市與調控城市均有所顯現。中原監測的４０個城市資料顯示，上周新建住宅成交面積環比下降１７％，且降幅較前一周有所擴大。其中，調控城市的新房整體環比降幅為１５％，非調控城市的降幅為
２１％，儘管非調控城市的市場成交規模較小，容易波動，但也進一步顯現了部分城市政策收緊對全國主要城市所帶來的外溢影響。上周調控城市中環比跌幅居前的有惠州、蘇州等，非調控城市中跌幅居前的包括大連、長沙等。二手房市場上周也出現環比跌幅擴大的走勢，中原監測的
２１個城市二手住宅成交面積環比下降１２％。二手房市場規模較大的９個城市中，除廣州、杭州小幅上升外，其他７地成交量均有不同程度下滑。
　　由於資料的滯後性，從國家統計局公布的１－１０月房地產開發投資和銷售情況來看，全國市場走勢仍屬平穩。１－１０月全國商品房銷售面積、銷售額分別同比增長２６﹒８％、
４１﹒２％，增速與前月基本持平。同時，１０月末全國商品房待售面積環比減少，且今年３月以來持續回落，去庫存整體成效積極。值得一提的是，１－１０月全國房地產開發投資額同比增長６﹒６％，近三個月增速均保持上升，其中商品房銷售面積增速最大的中部地區，其開發投資增速也明顯高於東、西部地區。此外，在房企到位資金中，個人按揭貸款增幅最大，達到
５１﹒５％，再次印證了今年以來住房信貸的寬鬆局面。預計１０月以來各地成交逐周回落的資料，將在１１月集中體現。《中原集團地產研究董事　程澐》