《神州樓市－程澐》多地調控政策加碼，供應萎縮成交低位

　　近日，又有多個熱點城市調控進一步升級，整體政策環境持續從緊，短期內各地強制性的干預措施對市場的影響顯著。上周，各地新房成交量未現進一步下滑，但絕對值仍處低位，政策收緊及供應萎縮成為抑制成交的兩大因素。土地市場在新規作用下也有所降溫，其中北京拍地中商品住房自持比例的顯著上升，將直接挑戰房企的運營能力。
　
＊多地調控政策加碼，強制干預穩定預期＊
　
　　近日，又有多個熱點城市調控進一步升級，市場整體政策環境持續從緊。１１月１４日，武漢發文強化住房限購限貸，並採取措施嚴防土地價格過快上漲，同時加強商品住房預售許可管理
。１１月１７日，成都新政因區施策，進一步加強成都高新區南部園區、天府新區成都直管區等熱點區域住房限購措施，規定僅上述區域內的戶籍居民或在該區域就業（繳納社保或個稅）的其他地區戶籍居民，才有資格購買區域內的商品住房。南昌也出台了樓市新政，在繼續嚴格實行區域性住房限購的同時，將限貸政策實施範圍擴大至全市。深圳及東莞則均對公積金政策作出調整
，深圳購買第２套住房的公積金貸款首付款比例要求不低於７０％，東莞將公積金貸款最低首付款比例從２０％調整為３０％。此外，廣州發布了對競買商品住宅用地資金來源核查的通知；西安發布了規範房地產開發經營行為維護房地產市場秩序的通知。
　　上述出台各類樓市調控新政的城市，既有前期調控城市的政策加碼，也有新加入調控從緊行列的城市。當前政策收緊的力度不斷加強，範圍逐步擴容，各地強制性干預措施對市場降溫作用明顯。事實上，從國家統計局公布的資料來看，今年１－１０月的全國商品住宅銷售額達到
７﹒８萬億元，已經超過去年的全年水準，且去年銷售額是歷史最高位；同期全國商品住宅的銷售面積已達到１０﹒６億平方米，預計今年全年的商品住宅銷售面積也有望超過２０１３年的歷史峰值（１１﹒６億平方米）。因此四季度以來各地政策主動干預以穩定市場預期，今年最後兩個月仍將繼續維持這一形勢。
　
＊供應萎縮成交低位北京宅地集體自持＊
　
　　上周，各地新房成交量未現進一步下滑，但絕對值仍處低位。中原監測的４０個城市資料顯示，上周新建住宅成交面積環比上升６％，結束了持續兩周的環比下降走勢。但近兩周的新房成交量依然是今年春節以來的最低位，市場降溫現象明顯。其背後一方面是調控不斷收緊，對市場各類限制干預所產生的政策效應顯現；另一方面市場供應大幅萎縮，進而對當前及後市的成交水準帶來明顯抑制。
　　調控收緊對價格走勢的影響也逐漸顯現。最新公布的國家統計局資料顯示，１０月７０個大中城市房價漲幅整體放緩，與早前發布的中原二手住宅價格指數走勢基本一致。其中，一線、二線城市的二手住宅價格指數環比分別上漲０﹒６％、０﹒８％，比９月回落２﹒９個和１﹒１個百分點；三線城市房價走勢波動較小，二手住宅價格指數環比上漲０﹒５％，比９月回落０﹒３個百分點。從具體城市來看，深圳成為７０個城市中１０月二手房價環比跌幅最大的城市，另有９個城市二手房價也出現下跌，包括石家莊、瀋陽等。同時，有７個城市二手房價環比漲幅超過２％，包括鄭州、濟南、武漢、杭州、無錫、長沙等，這些城市或將面臨調控升級的壓力。
　　土地市場在新規作用下，成交資料明顯降溫，但部分城市房企的拿地意願依然強烈。上周南京有６宗含住用地成交，總出讓金超過８０億元。由於設定最高限價，５宗地塊的溢價率都在
１００％以下，較前期的高溢價情形降溫明顯。北京的土拍局面更加值得關注，上周出讓的４宗含住用地，現場競價全部達到最高限價，並且房企投報的商品住房自持比例達到１００％，最終其中１宗進入商辦部分自持比例投報環節後才產生競得者，而另外３宗通過商品住宅建設方案評分產生競得者。至此，北京這４宗地塊對後市的銷售市場將不會產生直接影響，但對房企的運營會帶來新的模式和挑戰。《中原集團地產研究董事　程澐》