《神州樓市－程澐》新晉調控城市增多，跨年市場成交波動

　　新年伊始，熱點城市調控政策仍在不斷加碼，更有新晉熱點城市加入政策收緊行列。由於跨年影響，近兩周的住宅市場成交出現波動，但已調控城市的表現卻優於非調控城市
，表明政策效應正逐步被市場消化。此外，近期土地市場的熱點集中在長三角地區，在政策從緊
、市場調整之際，優質城市仍備受房企青睞。
　
＊新晉調控城市增多調控政策繼續收緊＊
　
　　２０１６年的最後一周，全國住房城鄉建設工作會議召開。對於新一年的工作，會上強調了千方百計抓好房地產調控，確保房地產市場平穩健康發展。一方面，切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作，另一方面，繼續堅定不移抓好三四線城市和縣城房地產去庫存。事實上，從去年末至今年初，熱點城市調控政策仍在不斷加碼，更有新晉熱點城市加入政策收緊行列。
　　１月７日，上海市住建委發布消息稱，將集中清理核查商業辦公專案，在此期間暫停此類項目的網上簽約。上海市住建委表示，部分商業辦公專案存在較為嚴重的改變房屋使用性質情況，同時，一些專案還在銷售中進行虛假宣傳，嚴重誤導購房人。從２０１６年市場成交情況來看，上海住宅限購政策的不斷收緊對於上述商辦專案，尤其是其中的類住宅產品銷售帶來積極利好，不僅成交量大幅增長，且價格出現翹尾，去化周期也明顯回落。而此次網簽暫停，正是針對該產品市場快速擴容後所出現的問題進行集中核查處理。上周出臺類似政策的還有重慶，由於近期市場表現火熱，對此重慶市下發了《關於加強主城區商品房專案預售方案管理的通知》，加強備案價格審查，嚴格規範銷售行為。
　　此外，去年末一周，天津提高了二套房公積金組合貸款的首付比例至５０％；濟南收緊了住房限購政策；西安加入限購行列，城六區只能新購一套住房。雖然目前調控政策出臺的階段性高潮已經過去，但對於局部市場依然較火的城市，針對性的政策加碼仍有可能持續。
　
＊市場成交低位波動優質土地備受青睞＊
　
　　由於跨年影響，近兩周的住宅市場成交先揚後抑，波動顯著，但已調控城市的表現卻優於非調控城市。中原監測的４０個城市資料顯示，前一周新建住宅成交面積環比上升４％，而上周則環比下降２５％。其中，已調控城市的成交量前一周環比上升１１％，上周環比下降１３％。而非調控城市持續兩周走低，分別環比下降０﹒４％、３５％。二手房市場走勢與新房整體相似，前一周二手住宅成交面積環比上升１４％，而上周則環比下降２９％。從１２月全月情況來看，新房成交量年末有所翹尾，而二手房成交量進一步下滑，且持續四個月環比走低。事實上，新房成交資料受供應影響較大，且存在一定的周期因素，而二手房市場成交則更能直接反映出當前市場的萎縮局面。
　　上周，近期鮮有地塊出讓的上海成交２宗含住用地，雖然都位於上海繞城高速以外，但仍吸引大型房企拿地。其中，寶山區羅店鎮的地塊被碧桂園拿下，這是碧桂園去年末以來在上海獲取的第三宗地塊，之前２宗也在較為偏遠的奉賢區海灣板塊。而上周出讓的另一宗寶山區羅涇鎮地塊，不僅是純宅地且容積率僅為１﹒６，因此吸引了９家房企參與競拍，最終世茂以樓面價
２３４６９元／平方米拿下，溢價率５７％。此外，前一周的土地市場熱點同樣出現在長三角地區，多地宅地集中成交，且不乏高價地塊誕生。杭州有９宗含住用地成交，出讓金總計超過
２６７億元，其中江幹區１宗地塊的總價及樓面價分別高達７２﹒９億元、４３２８８元／平方米，雙雙創下杭州歷史第二高位。南京５宗含住用地的合計出讓金為１３３億元，其中仁恒拿下的建鄴區１宗地塊總價達７８﹒４億元。南通也有９宗含住用地成交，且３宗地塊樓面價破萬元
，創當地新高。可見，在政策從緊、市場調整之際，優質城市仍然備受房企青睞。
《中原集團地產研究董事　程澐》