香港金管局素以監管嚴格見稱，更往往在基本監管要求上再從嚴一些，經常做成貸款者及銀行的雙輸局面，最近發生在筆者朋友身上的事，便教人不吐不快。話說有位營商有道的朋友，希望向銀行貸款融資，惟銀行要求有物業抵押，遂打算購入巿值約２０００萬元的商用物業自用，結果不買猶自可，一買即冒火三丈！
現時，在金管局的規定下，購買工商舖最多只能貸款四成，偏偏審查條件又非常嚴苛，公司收入、租金收入等均需打折計算；經計算後，銀行僅能借出三成金額，加上釐印費、經紀佣金等
，友人須自行付出約１６００萬元，即僅約兩成半貸款作槓桿。作為一個生意人，流動資金應主要用作生意周轉，絕無可能鎖死在物業上，最後交易當然是告吹收場！
從風險的角度計算，銀行最多借出四成貸款，當物業跌價逾六成才屬高危情況，估計未來跌六成的機會微乎其微，故相信金管局此舉不為降低風險，純粹為遏抑需求，減少炒風而已！結果不單令銀行生意難做，商家亦只能繼續捱貴租。其實，作為國際的金融及貿易中心，如能吸引商家買入物業自用，便能長線為港提供就業機會及經濟貢獻。相反，當租金愈來愈貴，商戶最終便可能撤離，不利於本港的長遠發展。
除商用物業外，金管局對住宅按揭的指引，同樣是「保守過保守」，不少人因無法通過壓測
，只能望二手樓輕嘆，被逼以高於二手樓價的價錢，向一手發展商申請按揭兼買樓，讓買家借得八成半至九成首期，順利上車，而這種按揭的利息，往往較銀行按揭為高，兼令一手發展商極易去貨。如此偏幫大發展商，卻苦了銀行、小業主的政策，令筆者不禁要問一句，何以金管局能容許此情況？這不是實實在在的「官商勾結」？與金管局一向自詡的「身家清白」完全相反？
筆者認為，今日金管局所謂保障銀行的政策，已有矯枉過正之勢。事實上，若香港全線物業大跌逾半，需要關門大吉的絕不止是銀行，而即使在１９９７年，住宅物業曾一度跌穿本價六成
，亦無銀行因此而結業，實無必要強推如此低的按揭成數政策。否則，不單愈來愈少企業有意來港經商，巿民亦會因樓價高企而怨氣叢生，對政府的管治及長遠規劃並不是好事。
《美聯工商舖行政總裁／地產代理管理協會會長 黃漢成》
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