一家公司的估值主要包括對有形資產和無形資產兩大類資產的估值，有形資產主要包括物業和固定資產的投資，而無形資產則包括商譽和資本化的科研開支等。有形資產的估值主要是參考同類資產的市場價格或重置成本，而無形資產的估值或較為主觀，因估值繫於其所能衍生的盈利能力。不論是有形或無形資產，估值應是「真的假不了、假的真不了」。
＊華置表演金蟬脫殼＊
上市公司所投資的有形資產如具備較大的變現能力，股價與資產淨值應較為接近，如股價對資產淨值出現較大的折讓，公司的大股東應不難以對沖方法把過大的折讓收窄。華人置業
（００１２７）是個好例子，公司近年不斷把資產出售予大股東，然後把售產所得以特別股息派發予股東。公司以市價出售資產并派發現金，即把資產值實現，這種對沖行為，有效把股價和資產淨值的差價收窄。當然，公司不斷出售資產及派發特別股息，結果是不斷瘦身，也等如把公司局部私有化。
＊局部私有化或陸續有來＊
目前港股仍有不少地產股被嚴重低估，即股價對資產淨值有頗大折讓。大股東從上市公司購入資產，而融資則來自上市公司的派息，當然有一定的投資風險，因大股東把小數股東所佔有關資產的權益也買下來，而這部分的融資需自負。大股東如把整家上市公司私有化，通常出價比資產淨值有相當的折讓，折讓多少決定私有化的成敗。如大股東以上述方式把上市公司局部私有化
，則所購資產作價應以市價為基礎，否則會被獨立股東反對。大股東把上市公司局部私有化，持有的股權應已甚高。
＊九倉系醞釀大改組＊
有條件被私有化或局部私有化的公司，不單是香港的地產股，也包括資產主要在內地的地產股，因為香港和內地的房地產市場均屬有價有市，上市或非上市地產公司從銀行取得信貸的融資成本分別不大。九倉（００００４）與控股公司會德豐（０００２０）可能進行重組，方式可能包括把九倉的主要投資物業以房地產信托分拆上市，以及將九倉其他的物業轉移至會德豐，九倉或派發鉅額股息，等如把九倉全部或局部私有化。此外，九倉計劃出售所持有線寬頻
（０１０９７）的控股權，由於後者的盈利前景不樂觀，目前股價所反映的潛在無形資產可實現價值看似偏高。《獨立分析員－麥德光》
（筆者電郵：３８８ｓｔｏｃｋｐｉｃｋｓ＠ｇｍａｉｌ﹒ｃｏｍ）
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