適逢「金九銀十」之際，樓市調控再度來襲。從２０１７年９月２２日開始，重慶、南昌、西安、南寧、石家莊、長沙、貴陽武漢、無錫等９個城市又陸續出台一系列以限售為主的升級版樓市調控措施，限售期從兩年到五年不等，旨在抑制「短線炒房」。「房子是用來住的，不是用來炒的」，已經成為本次調控的主線條，所以這些升級的調控措施，足以表明了政府抑制房地產泡沫的決心。
＊樓市調控早已不是新鮮事＊
雖然本次密集出台的調控措施主要集中在三四線城市，但樓市調控早已不是新鮮事。早在今年３月１７日，北京針對企業購買的商品住房，實施瞭如再次交易需滿３年的規定，全國多個熱點城市也紛紛出台相類似的限售政策，要求新交易住房在取得產權證後必須持有一定年限才能轉讓。據不完全統計，年初至今，已有將近４０個城市出台限售政策，其中限售為兩年的有２０個城市，限售期為三年的有１２個城市，限售期為５年的有３個城市，而限售期最長的為保定，對在限價土地上建設的商品房設立１０年的限售期。因此，限售政策成為繼限購、限貸、限價政策後的全國范圍推廣的房地產調控政策，樓市調控對市場來說，早已不是新鮮事。
＊房地產市場逐步降溫，調控政策取得一定成效＊
由國家統計局公布的７０個大中城市新建住宅和二手住宅價格指數可以看出，各線城市的房地產市場正逐步降溫，調控政策取得一定成效。特別地，一線城市新建住宅價格從２０１６年４月的最高點３１﹒５％，逐步回落到２０１７年８月的４﹒８％，說明一線城市的住宅價格已經得到很好的控制。同時，三線城市８月的新建住宅價格指數同比增長８﹒２％，較７月小幅下降０﹒３％，是自２０１５年５月來首次下滑。而反映實際房地產交易價格的二手住宅方面，也展示了與新建住宅的一樣的下降趨勢。所以，本次樓市的調控政策已經成功為房地產市場降溫。
＊銀行按揭收緊，房貸利率不斷上行＊
除了政府採取了限購限貸措施以外，銀行對房貸按揭監管也逐漸趨嚴。近期越來越多城市的銀行因貸款額度受限而持續收緊按揭貸款，貸款的發放標準更加嚴格，房貸增速逐漸放緩。同時
，相比今年年初平均５－１０％的房貸利率折扣，從今年５月開始逐步上調到貸款基準，目前首套房按揭貸款利率比基準普遍上浮５－１０％，有的更是高達２０％。由於央行採取穩健中性的貨幣政策，資金成本進一步上升，我們預計房貸利率上行壓力增大。另一方面，由於近期居民消費貸異常增長，北京、廣州、深圳等熱點城市開始嚴查消費貸。由於在實際操作中，有部分購房者會通過消費貸借入資金作為首付款來購買房產，從而導致消費貸違規進入房地產市場，因而近期對消費貸的嚴格審查將削弱購房者的購買力，或進一步影響未來的房地產銷售。
＊行業整合加速，龍頭房企優勢突出＊
經歷了近兩年的樓市調控降溫措施，龍頭房地產企業的經營卻持續向好，而中小房企的生存壓力反而日益增大，房地產行業整合加速，走勢出現分化。從銷售金額看，前十大房地產企業佔全國比例從２０１６年末的１８﹒１０％上升到２０１７年上半年的２５﹒７３％，提升了
７﹒６２％，而該指標在２０１６年較２０１５年末則僅提升了２﹒４１％；從銷售面積看，前十大房地產企業佔全國比例由２０１６年末的１１﹒４％上升至２０１７年上半年的
１６﹒４８％，提升了５﹒０８％，而該指標在２０１６年較２０１５年末則僅提升了
２﹒４１％。我們預計近期的調控升級將加速行業的整合，房地產行業的集中度將進一步提升，展現出強者愈強的勢態。《Ｆｕｎｄｓｕｐｅｒｍａｒｔ﹒ｃｏｍ投資組合經理 沈家麟》
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