最新評論  |  
國金點評  |  
中國點評  |  
港股點評  |  
期貨/商品  |  
窩輪/牛熊證  |  
ETF  |  
外匯  |  
基金  |  
強積金  |  
地產  |  
圈中人語  |  
最愛專欄

加入最愛專欄

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

07/11/2017 14:23

《樓市點評-汪敦敬》拜託「反造地者」給香港人一條生路?!

  一直以來我也認為:「最影響樓市的因素其實是貨幣!」當中包括匯價和資金流,有關因素到了今日已日益受到認同及了解,本文我想進一步分享,我認為影響樓市的第二大因素--政策和政治!
 
  雖然任何香港本地的因素不可能如貨幣因素般強大到去影響樓市,但是,面對資金泛濫引起的樓價升災(樓價上升引起的貧富懸殊和社會撕裂,當然是存在災難一面),香港政府用甚麼方案去救災和香港政治氣候是否支持政府去救災,同樣深層次影響到香港的樓價升勢甚至福祉。
 
  2009年金融海嘯後香港面對的是一個環球量化貨幣潮,以最基本的經濟邏輯判斷,量化貨幣的後果就是資產價格上升!在「錢多貨少」的情形下,以M3(泛指香港總存款量)來做記錄,香港貨幣供應截稿時是13﹒53萬億,是97年的4﹒6倍,是07年次按危機時的
2﹒3倍,09年的兩倍!以基本市場邏輯判斷,要有同等比例的住宅供應增加,樓價才不會上升!如何可有如此大的供應?增加供應有兩個方向,一是從二手市場進行「供應管理」,令放盤量增加,並將需求疏導到合適的板塊,另一方向就是直接開拓新土地,也即是說,由那時開始,香港就應該進行一場造地運動才對!
 
  我們要救災,救一場樓市升災!
 
  但是,我們(包括政府和市民)去救這場災的成績卻很糟,早於2002年,香港人已活在八萬五陰影下,將造地妖魔化!於是在當年容許「識時務」的曾蔭權特首應民意盡量「少做少錯
」!在任期內幾乎停頓造地,成為民望最高的特首,希望香港人記得,當年的特首荒廢造地,你自己也在台下鼓掌的。反觀肯造地的董先生卻遭遇千夫所指,八萬五政策被妖魔化,而且成為了美國當年回收資金製造亞洲金融風暴災難的代罪羔羊!
 
  當我們面對09年開始的升災時,我們根本趕不及造地,政府只有2010年開始推出樓市辣招來偷時間(BUYTIME)!從此凍結甚至可以說是封鎖絕大部分的購買力!可是,時不與我,天時地利人和都對我們不利,除了失去「地利」欠缺已開發的熟地外,天時方面,各國的量化貨幣潮日益嚴重影響深遠,到了今日仍然是沒有結束的跡象。
 
  對!我們面對一場仍未見到結束機會的量化貨幣災難,在人和方面,政府處境更差,過去幾年,樓市辣招一面抑壓購買力,但另外有一班人卻阻止政府造地!反對造地者,無論出發點怎樣
,是政治上應民意而不去開發土地也好、還是發展商待價而沽的囤地也好,或是捍衛環保神聖地不去造地也好,結果我們是有地卻無去開發,我們就像中了魔咒一樣,面對升災不斷失救。
 
  無論是政治理念還是理想也好,另一前特首梁振英的確想力挽狂瀾,只是時不與兮,香港人竟反對造地!避免不到資金水淹香江!資金流入不能及時提供供應,包括二手供應和令人相信的期票(令人信服認同足夠的未來供應量)。
 
  到了林鄭的新特首年代,樓價升災日益嚴重,政府進一步巧婦難為無米炊,於是推行公私營房屋分家政策,在樓價日益向上不可擋的同時,保住公營房屋供應,另外以「白居二」、「綠置居」恒常化重整置業階梯,是德政,我十分欣賞。
 
  既然資金洪水即將淹沒平原,公私營房屋分家有如退守上山腰較高地再設防堤,這是面對現實,只是,仍有不少人天真在平原等水退,政府有責任說清楚!
 
  到撰寫本文時林鄭的言論也極負責任,包括「80萬公屋論」其實也相當坦白讓市民了解到真實的數據及現實!我認為80萬公屋絕非封頂概念,只是合乎現實的比例,還未達到的理性數目為何會觸動人心引來一些人問罪?因為不少群眾已經脫離和扭曲了現實!把公屋當成為可享用一世的居庭,甚至可世襲的私產。
 
  筆者是香港徙置區的第一代嬰兒,目睹徙置區步入廉租屋再進化成為今天的公屋!十分清楚公屋的本質只是社會的安全網,是「長期的過渡房屋」,當居民收入及資產超過規定的時候,自然就應離開!公屋本來就是資助房屋中為市民製造安居的循環再用系統,最終目的是市民置業,林鄭特首只是將被模糊了的概念撥亂反正而已!
 
  老實說話不好聽,特首的坦白有人不喜歡聽,但民意如何也好,房產市場並不會聽民意,只會效忠市場因素,耽誤造地或花氣力在其他爭拗上,只會令未來年輕人吃苦更多!而打擊拯救樓市的旗手也是對事情一種傷害!無知的政客及其可憐的支持者,竟不知道阻撓政府造地其實是對自己甚至下一代來說有如自掘墳墓!
 
  立法會拉布是除了M3以外最佳的樓市指標!拉布猖獗象?了香港政府搶救樓市升災的能力被癱瘓,相信不少發展商及有資?者心中也多謝拉布的議員及反造地者!不斷失救令樓價易升難跌,但事情的前因偏偏是香港人自己的選擇,包括:反造地、不買樓和自己選的議員。
 
  要救升災,如果香港人齊心的話其實並不困難,我們有大量土地,欠的只是開發的共識,只要反造地者放政府一馬即是給香港人一條生路,只要脫離鬥爭取得共識,有了足夠的底氣就可宣布重啟八萬五政策,為社會製造有說服力的預期效果,樓價可在一年下來得到放緩甚至適度下調
!老汪願意第一個出來唱淡!
 
  但如果香港人仍繼續阻撓政府造地的話,我們只得接受樓價繼續上升!我們更加不應阻止用家上車及換樓了,這樣是不公義的,林鄭回復置業階梯也是較公平和勇敢的!而我介小商人代理商可以做的,則只有鼓勵有能力的人在樓價還未升至他們負擔不起前,趕快上車啊!
《祥益地產總裁 汪敦敬》

【你點睇】的士記分制將於周末生效,你認為該制度可否幫助的士提升服務質素?► 立即投票

專家陣容
顯示更多
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ

【嚴正聲明】《經濟通》呼籲公眾提高警覺留意偽冒《經濟通》投資群組

如何分辨問米是否真實?通靈問事用什麼工具都可以?靈靈法即場示範通靈!

etnet榮獲HKEX Awards 2023 「最佳證券數據供應商」大獎

貨幣攻略

大國博弈

說說心理話

Watche Trends 2024

北上食買玩

Art Month 2024

理財秘笈

夏天養生食療

消委會報告

山今養生智慧

輕鬆護老