《缸邊嫺談－黃惠嫺》綠城服務（２８６９）園區分部成增長引擎

　　綠城服務（０２８６９）整體收入６９﹒４％來自物業服務，今年上半年有關收入同比增長２９﹒８％至１５﹒２９億元（人民幣．下同），分部毛利率為１０﹒８％，較去年同期的１０﹒４％提升了０﹒４個百分點。截至２０１７年６月３０日止，集團的合同個數同比增長３９﹒８％至９５９個；在管面積同比增長２８﹒６％至１１７﹒５百萬平米；儲備面積增長３５﹒９％至１３４﹒５百萬平米，儲備面積的淨增加繼續超過在管面積，為集團的未來增長提供基礎；平均物業服務費增長１﹒０％至每股３﹒０９元，收繳率較去年同期提升了
２﹒７個百分點至９５﹒０％。集團今年目標為在管面積和儲備面積均增加８０００萬平米，即已分別完成今年目標的４４﹒４％和３２﹒６％，管理層預計因上半年的營運情況符合預期，相信今年全年集團的物業服務增速會較去年加快。
　
＊整體收入１６％來自園區服務＊
　
　　該集團整體收入有１６﹒０％來自園區服務，其今年上半年的收入同比增長１﹒２４倍至
３﹒５３億元。在園區服務中，佔集團整體收入８﹒９％的物業資產服務及佔集團整體收入
３﹒９％的園區產品和服務，兩者增長最為強勁。而暫時僅佔整體收入０﹒４％的文化及教育服務，今年上半年的收入大升６﹒４１倍至８９９﹒９萬元。去年下半年集團於其中一個在管小區「西溪誠園」舉辦了第一所「奇妙園」（學前幼兒班，或早教班），是通過和第三方幼兒教育專業機構合辦，部分加入了「蒙台梭利」課程。集團已計劃到今年底通過自營和合作建立和運營
３０家「奇妙園」，而未來３年目標為１００家。隨著國內家長們的教育水平上升，收入水平向上，兩夫婦出外工作機會增加，再加上二孩政策的全面實行，將會大大提升近距離早期教育及託管的需求，相信學前教育將會成為集團業務的另一增長點。

＊５﹒２元以下可吸納，目標６﹒７８元＊

　　綠城服務擁物業服務、諮詢服務及園區服務等三大核心業務，以服務高端住宅物業為主，未來將會繼續鞏固長三角、環渤海等區域，並已有力量進駐重慶、成都、西安、昆明等中西部下一步快速發展的潛力城市。另外，關於房地產業發展，國家也明確了一些主導方向，堅持「房子是用來住的，而不是用來炒的」，強調居住與服務。而國家近期出台推動租售同權的政策，或將推動長租公寓等服務發展，有利集團發展及取得租賃物業管理的訂單。在園區服務上，除現有的園區產品和服務、家居生活服務、園區空間服務、物業資產管理服務、文化及教育服務之外，相信集團會隨著人口老化及著重健康需求的增加下，未來會繼續加大拓展社區健康服務，以及養老服務，進一步帶動園區服務的收入。相信隨著集團的傳統物業管理服務規模及範圍擴大，三大業務的發展將會相輔相成，形成一大社區中的生活圈，完整完善地為區內的住客提供生活所需的產品及服務從而收取費用。加上集團現處於淨現金流狀態，有利未來收購更多大中小型物業管理及相關產業鏈的企業以繼續擴大集團規模。投資者可考慮於５﹒２元以下的位於增持或吸納，目標價為６﹒７８元。《工銀亞洲證券業務部分析員　黃惠嫺》
　
＊筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份