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汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

18/12/2017 15:40

《樓市點評-汪敦敬》美跳最後探戈財富效應初現,港人卻未識應對

  無論你相不相信也好,是否接受、明白、或喜歡,中國式經濟正日益主導著世界,筆者不是「擦鞋」,更不需要花時間去討論中國是否「真強」,我選擇花時間去弄清楚中國式經濟的利與弊、機與危!

  中國式經濟建基在宏觀調控下,當中包含很多好處,包括市場低泡沫化,從此令到很多人傾家盪產的借貸泡沫爆破大幅減少,但「成也蕭何、敗也蕭何」,將來中國的考驗正正是低泡沫,在成功之後發展下去,會由此衍生新的常態效應。其中,低泡沫的財富效應正正就是新時代衍生的新矛盾甚至衝擊。大家可以想一想,泡沫不爆破,人們只需要追隨政府的安排,人們就可以安居樂業和致富,但是財富效應發展下去,有資產者和無資產者的貧富懸殊就會愈來愈大,這方面在社會主義的中國內地還有足夠時間去應付,亦容易衍生新的社會分配制度;但是在香港,供應短缺,香港雖然有錢有地,但是香港人不喜歡共識,愈來愈難產生新的制度,甚至新的土地供應都不能夠達到共識,香港恐怕會是第一個「無借貸泡沫下無從爆破的財富效應」的災區!

  對!快進入2018年的今天,香港正出現財富效應,有多厲害?根據2016年人口普查
,六成半住宅物業已經是供滿了按揭,如果我們用這個邏輯來推演,香港供滿樓的住宅單位很大機會超過100萬!那100萬張現金契,只要一年衍生6%的購買力,其實已經足以接收
2017年的住宅總成交!即是說,市場就算所有打工仔不單憑工資買樓,單是財富效應已足以接收所有在樓市辣招下收縮的少量成交。

  甚麼叫財富效應?即資產增值引起衍生的新購買力,今次財富效應算是我做了30多年地產以來第二次我覺得比較強橫的財富效應。第一次是90年代即1997年,在1994至
1997年那段時間的財富效應是很大,當市場不是由一般收入做主導,由財富效應做主導時,樓價會升得急。90年代的財富效應是按揭泡沫,不是真的購買力,但今次在樓市辣招抑壓樓價
,由2010年至今有7年時間,我們的按揭比率很低(自置居所住戶仍有按揭比率是
34﹒3%),我們的按揭息口非常低(最優惠利率實際按息是2﹒15%),而且實際的供樓負擔對比收入相當低(仍有按揭住戶的供款佔其入息18﹒4%)。

  現在的樓價是09年的3﹒2倍,是07年的3﹒6倍,這些升值就是財富效應購買力,所以我一直認為只用人均入息收入去評估樓價高低和實質購買力,超離地!極過時!

  這新常態第一個出現的財富效應是「父幹一族」。「父幹一族」好像父親幫兒子買樓一直都有發生,但今次不同,今次父親付錢予兒子買樓,在破頂成交的同時,也是享受當中因為有資產
,而且很多已供滿樓,也正享受破頂,正正是一個財富效應。

  第二個財富效應也衍生了車位,車位為何破頂?因為樓價升了很多,抑制購買力,剩餘購買力會投向車位。

  接著的財富效應,近期出現的三房換樓潮,這些都是供滿樓為大部分,有剩餘錢所以買樓,我們要留意今次財富效應,如是真的財富效應,我們可能要面對樓價升幅及速度會加快,並非一些人覺得價格升得盡,為何水漲船高?船高是因為水漲,浪有幾高,船就有幾高。

  我擔心樓價升得愈快及步伐愈快,我深信未來兩年樓價以年結計升幅將較過去兩年更大,樓市辣招因為抑制市場成交量變得很低,而有錢的人多了很多(雖然社會同時出現貧富懸殊),最後這個金字塔遊戲自然是最有錢的人最容易掌握這麼少成交,要樓市升勢放緩,一定要將成交量增加才能令財富效應減少控制市場。

  樓市辣招推出後,抑壓了很多人買樓,但不要忘記銀行最後要借錢予誰人,銀行最後都會借錢予信貸優良及有資產人士享有最平息,這一批人而言息口是不斷遞減,因為銀行借錢愈來愈難
,所以將經濟動力幫助換樓人士,如果換一層樓,我們鼓勵一換一的話,換一個單位,市場上會多一個細單位,這個才是處理市場壓力將並疏導去一個合適地方才重要。不過,政府還依賴數年前一些短期應付方案;我雖然很同意樓市辣招要實施,因為要應付量化貨幣,問題是當短期措施變做長期的時候,政府就應該優化有關措施。我是很主張給予一些換樓人士或者上車人士增加
「上車」機會,但其實我最想說,這些人「上車」機會是減少。至於那類人「上車」機會增加?有資產財務穩健人士,只會買更多物業以及享更便宜的利息。

  另外,很多本來有能力買樓的人,因為樓價升得急而買不到,他們很大機會成為租客;而當原本有能力的人成為租客之後,租金會上升,因為原本是買樓的,將其購買力放在租金,第二階段租金會上升,之後又會製造第二次升價循環啊!

  執筆的時候,美國聯儲局剛宣布了加息四分一厘,市場還預算未來一年會加多3至4次息,更有人認為按息加0﹒75%,會有11萬人「頂唔順」!我不同意有關的評估,因為香港有按揭的自住物業只有35%以下,平均供款入息比率只是18%!近年入市在辣招之下都是長遠自住的,兼需要度過壓力測試的,區區2、3%息口不容易引起災難;何況美國最核心通脹跌到
1﹒7%,GDP按年增長只是2﹒3%,在此基礎下,加息可以走幾遠?美國製造危機感的新寵兒,其實是稅改方案;如果美國真是大減利得稅10%以上的,無疑是一場豪賭,大幅度減稅
,的確能製造到短期的經濟增長,GDP及通脹亦會提高,令到美國搶到金融的主導權,我們應該要預算樓市的衝擊是會加大的!

  不過以上的「計輸」不等於會改變我對樓市任何預測,只是上升的過程裏面,會在調整期有較大的衝擊,只會加劇「龍市二期」的調整深度,影響不到「龍市一期」的進度!美國的經濟增長不可能多過減稅的損失,最後大局會進一步由美國的最大債主中國所主導!明年樓價仍是大漲「中」回,輾轉向上。

  我們應趁2018年美國還有能力奏起「最後探戈」,造好面對財富效應的準備,雖然香港人還未知道自己最大困難是取得共識。《祥益地產總裁 汪敦敬》

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