無論你相不相信也好，是否接受、明白、或喜歡，中國式經濟正日益主導著世界，筆者不是「擦鞋」，更不需要花時間去討論中國是否「真強」，我選擇花時間去弄清楚中國式經濟的利與弊、機與危！
中國式經濟建基在宏觀調控下，當中包含很多好處，包括市場低泡沫化，從此令到很多人傾家盪產的借貸泡沫爆破大幅減少，但「成也蕭何、敗也蕭何」，將來中國的考驗正正是低泡沫，在成功之後發展下去，會由此衍生新的常態效應。其中，低泡沫的財富效應正正就是新時代衍生的新矛盾甚至衝擊。大家可以想一想，泡沫不爆破，人們只需要追隨政府的安排，人們就可以安居樂業和致富，但是財富效應發展下去，有資產者和無資產者的貧富懸殊就會愈來愈大，這方面在社會主義的中國內地還有足夠時間去應付，亦容易衍生新的社會分配制度；但是在香港，供應短缺，香港雖然有錢有地，但是香港人不喜歡共識，愈來愈難產生新的制度，甚至新的土地供應都不能夠達到共識，香港恐怕會是第一個「無借貸泡沫下無從爆破的財富效應」的災區！
對！快進入２０１８年的今天，香港正出現財富效應，有多厲害？根據２０１６年人口普查
，六成半住宅物業已經是供滿了按揭，如果我們用這個邏輯來推演，香港供滿樓的住宅單位很大機會超過１００萬！那１００萬張現金契，只要一年衍生６％的購買力，其實已經足以接收
２０１７年的住宅總成交！即是說，市場就算所有打工仔不單憑工資買樓，單是財富效應已足以接收所有在樓市辣招下收縮的少量成交。
甚麼叫財富效應？即資產增值引起衍生的新購買力，今次財富效應算是我做了３０多年地產以來第二次我覺得比較強橫的財富效應。第一次是９０年代即１９９７年，在１９９４至
１９９７年那段時間的財富效應是很大，當市場不是由一般收入做主導，由財富效應做主導時，樓價會升得急。９０年代的財富效應是按揭泡沫，不是真的購買力，但今次在樓市辣招抑壓樓價
，由２０１０年至今有７年時間，我們的按揭比率很低（自置居所住戶仍有按揭比率是
３４﹒３％），我們的按揭息口非常低（最優惠利率實際按息是２﹒１５％），而且實際的供樓負擔對比收入相當低（仍有按揭住戶的供款佔其入息１８﹒４％）。
現在的樓價是０９年的３﹒２倍，是０７年的３﹒６倍，這些升值就是財富效應購買力，所以我一直認為只用人均入息收入去評估樓價高低和實質購買力，超離地！極過時！
這新常態第一個出現的財富效應是「父幹一族」。「父幹一族」好像父親幫兒子買樓一直都有發生，但今次不同，今次父親付錢予兒子買樓，在破頂成交的同時，也是享受當中因為有資產
，而且很多已供滿樓，也正享受破頂，正正是一個財富效應。
第二個財富效應也衍生了車位，車位為何破頂？因為樓價升了很多，抑制購買力，剩餘購買力會投向車位。
接著的財富效應，近期出現的三房換樓潮，這些都是供滿樓為大部分，有剩餘錢所以買樓，我們要留意今次財富效應，如是真的財富效應，我們可能要面對樓價升幅及速度會加快，並非一些人覺得價格升得盡，為何水漲船高？船高是因為水漲，浪有幾高，船就有幾高。
我擔心樓價升得愈快及步伐愈快，我深信未來兩年樓價以年結計升幅將較過去兩年更大，樓市辣招因為抑制市場成交量變得很低，而有錢的人多了很多（雖然社會同時出現貧富懸殊），最後這個金字塔遊戲自然是最有錢的人最容易掌握這麼少成交，要樓市升勢放緩，一定要將成交量增加才能令財富效應減少控制市場。
樓市辣招推出後，抑壓了很多人買樓，但不要忘記銀行最後要借錢予誰人，銀行最後都會借錢予信貸優良及有資產人士享有最平息，這一批人而言息口是不斷遞減，因為銀行借錢愈來愈難
，所以將經濟動力幫助換樓人士，如果換一層樓，我們鼓勵一換一的話，換一個單位，市場上會多一個細單位，這個才是處理市場壓力將並疏導去一個合適地方才重要。不過，政府還依賴數年前一些短期應付方案；我雖然很同意樓市辣招要實施，因為要應付量化貨幣，問題是當短期措施變做長期的時候，政府就應該優化有關措施。我是很主張給予一些換樓人士或者上車人士增加
「上車」機會，但其實我最想說，這些人「上車」機會是減少。至於那類人「上車」機會增加？有資產財務穩健人士，只會買更多物業以及享更便宜的利息。
另外，很多本來有能力買樓的人，因為樓價升得急而買不到，他們很大機會成為租客；而當原本有能力的人成為租客之後，租金會上升，因為原本是買樓的，將其購買力放在租金，第二階段租金會上升，之後又會製造第二次升價循環啊！
執筆的時候，美國聯儲局剛宣布了加息四分一厘，市場還預算未來一年會加多３至４次息，更有人認為按息加０﹒７５％，會有１１萬人「頂唔順」！我不同意有關的評估，因為香港有按揭的自住物業只有３５％以下，平均供款入息比率只是１８％！近年入市在辣招之下都是長遠自住的，兼需要度過壓力測試的，區區２、３％息口不容易引起災難；何況美國最核心通脹跌到
１﹒７％，ＧＤＰ按年增長只是２﹒３％，在此基礎下，加息可以走幾遠？美國製造危機感的新寵兒，其實是稅改方案；如果美國真是大減利得稅１０％以上的，無疑是一場豪賭，大幅度減稅
，的確能製造到短期的經濟增長，ＧＤＰ及通脹亦會提高，令到美國搶到金融的主導權，我們應該要預算樓市的衝擊是會加大的！
不過以上的「計輸」不等於會改變我對樓市任何預測，只是上升的過程裏面，會在調整期有較大的衝擊，只會加劇「龍市二期」的調整深度，影響不到「龍市一期」的進度！美國的經濟增長不可能多過減稅的損失，最後大局會進一步由美國的最大債主中國所主導！明年樓價仍是大漲「中」回，輾轉向上。
我們應趁２０１８年美國還有能力奏起「最後探戈」，造好面對財富效應的準備，雖然香港人還未知道自己最大困難是取得共識。《祥益地產總裁 汪敦敬》
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