《洞析樓市－魏東》共享辦公，寫字樓市場的新玩家

　　過去一年，共享辦公在中國的幾個一線城市以星火燎原的趨勢逐漸佔據了市場一席，同時，搭著共享經濟的快車，共享辦公以低廉的租金成本，靈活的租賃模式，開放的租賃空間，以及刻著互聯網烙印的人際交流方式，不但吸引了大批小微初創企業的入駐，同時也受到了一些大中型的企業的青睞。

＊傳統寫字樓高租金，初創企業卻步＊

　　起源於美國的共享辦公得以在全球迅速成長無疑有著強大的市場需求做後盾，共享辦公發展較好的城市通常會具備兩個條件：一是寫字樓租金昂貴，二是高科技／互聯網產業發達。在中國高調發展「中國製造２０２５」的政策扶持下，高科技以及互聯網是當今發展最為迅猛的行業，從幾個人拼湊在一起的互聯網草台班子到獲得大筆融資擴展到上百名員工的過程現在有可能在短短的一兩年內實現。傳統寫字樓囿於其模式化的租賃方式以及固定面積一租幾年的租約條件很難滿足這些企業快速變化的需求。同時，傳統寫字樓高企的租金也讓這些初創企業望之卻步。以北京為例，北京甲級寫字樓的平均租金在２０１８年一季度已達到了３９１﹒３元／月／平方米，整體寫字樓市場的空置率為８﹒４％，而在熱門商圈如ＣＢＤ，中關村，寫字樓的空置率更低至２﹒９％及０﹒４％。市場供應的緊張讓即便有足夠支付能力的企業也很難獲得滿意的寫字樓面積，更別提初創企業了。同樣的情況也發生在上海，由於商業氛圍濃厚，國際化程度更高，上海的共享辦公發展迅猛，目前品牌共享辦公在上海已有１６８個辦公地點（北京為１６１個）。
　　從區域分布來看，核心商圈仍是共享辦公的首選，上海的共享辦公７２％分布在核心商圈，而北京的這一比例為５７％，主要原因是共享辦公分布較為密集的望京／酒仙橋區域並未列在核心商圈之列。行業的集合度是吸引共享辦公扎堆的主要原因，在北京，高端服務業以及高科技互聯網最為集中的ＣＢＤ，中關村以及望京／酒仙橋區域是共享辦公最為集中的區域。

＊「聯合辦公＋」將是市場發展新趨勢＊

　　在共享辦公運營商中，內資企業佔據主導地位，憑借著對市場敏銳的嗅覺，以ＳＯＨＯ３Ｑ及優客工場為代表的內資企業較早進入市場，目前已佔據超過８０％的市場份額，同時，由於共享辦公受到資本市場熱捧，不少運營商獲得大筆融資，這讓這些企業能以更激進的方式佔領市場。在上海，獲得了大筆融資的上海共享辦公運營商開始進軍甲級寫字樓市場，並逐漸成為上海甲級寫字樓需求的主力客群；而在北京，運營商們則更傾向於對核心地段的大面積普通寫字樓，一個例子是氪空間憑借幾輪數億的融資迅速擴張，短時間內分別在王府井吉祥大廈和兆泰國際中心租賃了共計２﹒２萬平方米的面積。以ＷｅＷｏｒｋ為代表的外資運營商進入中國以來也已迅猛擴張，在同遠洋集團簽署戰略合作協議之後，ＷｅＷｏｒｋ已經在上海和北京開出了１１個辦公空間（其中上海７個，北京４個），近期ＷｅＷｏｒｋ又收購了另外一個市場主力玩家裸心社，讓其市場份額進一步擴大。
　　預計今明兩年，共享辦公的熱度仍會持續，並在一線城市繼續高歌猛進，一些核心區域的寫字樓、零售等改造物業將成為共享辦公拓展的首選，雖然各大品牌都在努力吸引大集團的穩定租戶，但目前初創企業及創業團隊仍將會是聯合辦公市場的主力租戶。另外，目前各聯合辦公品牌除了在辦公空上不斷拓展外，在業務上也在積極尋求跨界合作，「聯合辦公＋」將是未來聯合辦公市場發展新趨勢。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》