《談國論企－黎偉成》住宅商品房穩銷促開發加速

　　中國的商品住宅房屋於２０１８年４月份的開發投資明顯提速，因竣工及待售面積皆持續減少，故未為銷情尚處低增長之困，相信市況短線基本穩定，中長期不錯。
　
＊竣工及待售面積持續減少似改善供求關係平衡＊
　
　　據中國國家統計局所發布的最新資料顯示，全國房地產開發投資於２０１８年１－４月份累計達３﹒０５９２萬億元，同比增長１０﹒３％，即使比１－３月份所增１０﹒４％略低０﹒１個百分點，卻較２０１７年１－４月份的２﹒７７３２萬億元升幅９﹒３％多增整整１個百分點
，乃受惠於商品住宅的開發投資２﹒１４４１萬億元同比增長１４﹒２％和比上年同期多增
３﹒６個百分點，亦使其佔比６９﹒７％，較上年同期高２﹒４個百分點，其中（１）新開工面積於１－４月份累計達３﹒８億平方米同比增長９﹒４％，無疑較一季度２﹒５３１億平方米所增１２﹒２％為低，卻比１－２月１﹒３０３２億平方米的５％，屬不錯的表現；此（２）整體住宅施工面積４５﹒４５８９億平方米的同比增長２％，比１－３月份４４﹒１５４億平方米上升１﹒９％和１－２月份４３﹒０６６９億平方米增１﹒８％分別高０﹒１個百分點與０﹒２每百分點。
　　房地產開發商漸增對商品住宅開發投資之因，乃（一）銷售情況有轉穩向俏新態：（Ｉ）所涉額度於２０１８年１－４月份達３﹒０６１４萬億元同比增長９﹒５％，即使比１－３月份
２﹒１６１萬億元所增１１﹒４％為低，更遠低於２０１７年同期銷售額度累計達３﹒３２２３萬億元的２０﹒１％升幅，但這是在政府要「繼續實行差別化調控」的持續宏調底下的持續增長
，顯然受到同時「要建立健全長效機制」的政策支持。
　　反而商品住宅銷售面積於２０１８年１－４月份３﹒６６６７億平方米，同比增長６﹒４％，較一季度所達２﹒６１１４億平方米所增２﹒５％，和１－２月份１﹒２７２７億平方米所增的２﹒３％，分別高３﹒９個百分點和４﹒１個百分點，似乎意味樓價反覆回落漸生促銷之效。
　　堅持商品住宅銷情逐步有序好轉之見，因供應量仍逐步收縮，也許會在稍遲階段出現供與求回復到相對平衡的關係：（二）住宅房屋竣工面積於２０１８年１－４月份累計１﹒７３３８億平方米，同比減少１３﹒８％，相對於一季度達１﹒４１９８億平方米所減１４％，略為少減
０﹒１個百分點，但２０１７年同期仍增８％。
　　再看（三）住宅商品房的待售面積，於２０１８年１－４月份２﹒８５２２億平方米，同比減少２４﹒５％，比一季度２﹒９１６７億平方米減２５﹒４％少減０﹒９個百分點，相對於
２０１７年同期３﹒７７８２億平方米減１６﹒２％，仍多減８﹒３個百分點。
　　由是得出的結論，為：新的住宅房屋供應漸次減少之情日甚。
但房地產市場仍面對十分重大的壓力，此乃來自（四）以商業銀行為主的金融機構對房地產開發商的貸款仍然相當審慎，因到位資金中的（Ａ）國內貸款於２０１８年１－４月份所達的
８６３７億元，出現同比減少１﹒６％，而一季度所達致的６９５８億元尚增０﹒９％，上年同期８７７４億元同比仍增加１７％，和（Ｂ）個人按揭貸款７１４８億元同比減少６﹒７％，相對於一季度５１６０億元減６﹒８％，和上年同期達７６１２億元同比增加１４﹒２％。
　
＊商業銀行得支持房地產開發投資惠民生＊
　
　　正正因為商業銀行等金融機構對房地產開發商的支持力度不足，故（五）土地購置遂未見有任何明顯改善之象：（１）所涉面積於１－４月份達５４１２萬平方米，同比減少２﹒１％，而１－３月份３８０２萬平方米同比尚增長０﹒５％；（２）土地成交價款２８１１億元同比增長１３﹒６％，亦低於１－３月份１６３４億元所增２０﹒３％。
　　對於中國的房地產市道的前景，感到信心，因國務院李克強於３月５日發表的《２０１８年政府工作報告》，提到境內外廣為關注的房地產問題時，強調定位是「堅持房子是用來住的，不是用來炒的」，並力表要建立健全長效機制，以促進房地產市場平穩健康發展，還透露要穩妥推進房地產稅立法，都是有利房地產市場今後發展和廣大人民群眾安居宜居的基本利益。
《資深財經評論員　黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）