《洞析樓市－魏東》從丹東到防港城，限購下的三四線城市住宅市場

　　進入５月，丹東和防港城兩個城市毫無徵兆的進入了大家的視野。從地理位置看，這兩個名不見經傳的城市完全不搭，一南一北，位於遼寧省的丹東相較而言算是個中等城市
，人口２６０萬，而位於廣西的防港城人口僅有４３萬，符合很多人戲謔自己家鄉時常用的名詞－－「十八線城市」。要找共同點，這兩個城市都是邊境城市，丹東和朝鮮一江之隔，而防港城距離越南僅有５０公里；而這兩個城市引起大家普遍關注的另外一個共同點則是這兩個城市在過去短短的時間內都經歷了房價的暴漲。
　　５月１６號國家統計局發布了４月份全國７０個大中城市新建商品住宅的銷售價格指數，在這個指數中，丹東，海口，三亞，西安，太原，哈爾濱，貴陽，金華，煙台和平頂山位列月度價格漲幅前十。而緊追其後的１０到２０名的城市中也不乏大理、南充、牡丹江、徐州、北海，遵義這些四線城市。防港城由於城市規模太小，並沒有被納入統計之列，但在過去不到半年的時間裏，這個小城市的房價幾乎翻了一番。在全國限購的大背景下，三四線城市的房地產究竟發生了什麼？
　
＊政府成功將資金引導到三四線城市＊
　
　　不可否認的是，中國的住宅市場一直被政策左右，政府的政策在一定程度上主導市場的走向
，這種主導並非價格主導－－從過去多年多輪地產調控的結果來看，通常情況下調控政策出台則成交量下跌，但價格保持穩定，隨後則隨著政策的鬆動價格邁上一個台階，如此往復－－我們這裡說的主導更多的是資金的走向，從２０１６年９３０到２０１７年３月份不斷出台的限購政策基本上橫掃了全國房地產重點城市。調控可謂有成效，這些城市成交量大幅下滑，市場安靜了，新房上市需要政府審批價格，所以新房價格也在政府掌控之中，整體市場的數據很好看，都保持平穩。然而一個不爭的事實是，普通民眾的剛需似乎並沒有得到滿足，投資渠道的狹窄以及實體經濟的疲軟讓大量的民間資本無處安放，兜兜轉轉，投資房地產依舊是最穩妥的選擇。從
２０１５年開始政府重點強調房地產的去庫存，這一任務在本輪的房產熱潮中基本上完成，在一二線城市普遍限購的情況下，三四線城市由於價格優勢吸引了大批游資進入，因此，我們說是政府成功將資金引導到了三四線城市。
　　從統計局的數據來看，全國商品住宅現房銷售面積累計增長從進入２０１８年開始即為負增長，４月份為－１８﹒９％，創了新低，２０１８年４月期房銷售面積累計增長為７﹒５％，這兩個指標均是過去２４個月裡的最低值，而４月的全國房地產住宅投資累計增長１４﹒２％，創了過去２４個月裡的新高。一方面是全國性的銷售低迷，而另一方面是投資的不斷加碼，這其中的原因是什麼？從既往的經驗看，以往的調控時間基本上維持在８－１２個月，調控初期開發商肯定會為保現金流少拿或不拿地，勒緊褲帶等待寒冬過去，與以往不同的是，本輪調控持續的時間遠較以往要長，並且並沒有露出有所鬆動的意思，無米下炊的開發商紛紛出手拿地是推高全國住宅投資的主要原因。
　
＊三四線城市住宅流動性差＊
　
　　目前，一二線城市的土地價格已經很高，並且一些熱點城市在土拍過程中往往還有附加條件
，比如限房價競地價，比如需要有大比例的自持，這些條件讓原本利潤已經攤薄的開發商很難盈利，並且隨著國內信貸環境的緊縮，開發商的融資渠道已經愈來愈狹窄，而融資成本則愈來愈高
，因此三四線城市相對低廉的土地價格對於開發商而言更具吸引力。過去一年，我們看到大型房企開始向三四線城市發力，除碧桂園之外，萬科、恒大、保利、中海等房企都開始大面積布局三四線城市，而這些房企在三四線城市拿地基本上都在城市核心區，新項目定位也較為高端，因此直接帶動了當地房價的上漲。
　　此外，棚戶區改造的貨幣化安置也是助推三四線城市房價攀升的一個重要原因。政府認可了用棚戶區改造來作為去庫存的方式，從國務院常務會議上的表述可見一斑：「棚戶區改造是重大民生工程，是推動新型城鎮化的重要舉措。既改善了民生，也帶動了有效投資消費和去庫存」。在同一會議上，政府還指出，針對目前一些地方棚改推進難度加大等問題，要加大督查力度；商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例。政府表了態，資金就能迅速跟上，棚戶區居民的安置就成為當地住宅需求的一個重要來源。
　　丹東和防港城房價的暴漲不是第一個也絕對不是最後一個，資金永遠追逐著最大的利益，當一個城市的房價被炒得上了天，獲利了的資金一定會回撤投奔下一個目標。對政府而言，房價的上漲意味著土地價格的上漲，這直接關係到政府的收入，因此政府樂見其成。對投資者而言，這種上漲則蘊含著風險，同一二線城市相比，三四線城市的住宅流動性差，增值保值空間小，因此投資者在審視投資目標時一定需要更加審慎的判斷。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》