政府推出空置稅可能是一個地產史的轉捩點，發展商開始被政府在買賣成交上調控銷售，那麼可以說是第一次樓花辣招，在評論樓市上這一刻亦是一個分水嶺，以前的自由市場，政府是需要供應增加許多才可以影響到上升的價格的，因為發展商的應變和市場互動的能力都是比政府來得高，例如不少地盤的招標都是規定五、六年內發展商要建好樓宇的，那麼發展商遇上政府想調節樓價升幅的時候，往往就可以將招地之後的三、四年才開始建樓，所以我們發覺不少發展商買了的地皮都是在曬太陽的！加上改圖則竟日益普遍，單是２０１７年已有
１６０００個單位是申請改則的，如此大量自然影響到市場的供應了，或者我們看看以下的數據
，就可以解開近年樓價不倒的迷團！
１﹒根據運房局私人住宅一手市場供應報告（截至３１／３／２０１８）「已批出但未動工單位
」（即已賣出但未動工起樓的數量）達２３０００伙，等於年多兩年的全港樓花銷售量。
２﹒２０１７年修改圖則數據：首次修改涉及１６０００伙，重大修改涉及１４０００伙，與香港全年的全港樓花銷售量相若。
３﹒過去７年（２０１１－２０１７），平均每年賣地可建２０７５０伙，平均每年動工量是
１４７７６伙，平均每年約少６０００伙。
４﹒近２年（２０１６－２０１７），動工量每年都比一手成交量多４０００伙。
基於「供應量多過能置業購買力等於價格受壓」！加減數大家都識計，大家可以想像到如果以上的耽誤回復正常，足以令樓價下跌！不要忘記，近２年（２０１６－２０１７），動工量每年都比一手成交量多４０００伙！
翻查有關數據，發覺要為前特首梁振英先生說回一些公道說話，梁先生任期是由２０１２年７月１日至２０１７年６月３０日，期間一手潛在供應量由６５０００個增加至９８０００個，增幅達５１％，但為何樓價仍然上升？我們看看有關數字內容：
已落成但未賣的單位：由４０００個增加至８０００個，增幅為１００％！
建築中但未賣的單位：由４８０００個增加至６１０００個，增幅為２７％！
已批出但未動工單位：由１３０００個增加至２９０００個，增幅為１２３％！
如果以上我們數據部同事做的數據是正確的話，梁先生已經製造了足夠的供應令樓價升勢放緩，但為何供應被拖延推出市場？是人為的造就，還是政府效率日益不濟？在真確數據及時間的洗滌下，必能公道自在人心！
很多人低估了空置稅的潛在殺傷力，是因為大家也將注意力放在９０００個取了入伙紙的所謂空置單位上，卻其實，真正的虛實在出入伙紙前的遠處。
政府推出空置稅其實也可以是入市良機！如果政府ＨＥＡ住做，稅項成本就會轉嫁給消費者
，樓價反而會多了一個上升的基礎！但如果政府「動真格」，「空置稅」成為了針對樓花發展商的樓市辣招，有了第一次，以後可能每年每逢樓價向上就會被出招一次，難怪發展商這樣緊張，公平一點說，營商者面對有形之手的干預是否合理？但當然有些人認為既然二手市場已經有了很多辣招限制，如果一手樓沒有的話，也是一個不對等的競爭！
當然事情令人想起電影「讓子彈飛」的劇情，講說中央與地主的利益矛盾，在「一地兩檢」通過了立法會之後，及動亂勇武開始式微之後，政府和發展商的關係又走進了另一個階段了！
《祥益地產總裁 汪敦敬》
【你點睇】本港主要銀行跟隨美聯儲減息，你對樓市前景有否信心？► 立即投票
