最近一段時間房租漲價成了市場上的熱門話題，我愛我家高管的炮轟與其後的離職，住建委約談多家房屋租賃公司等等事件讓房租問題持續發酵。中指的數據顯示，在北京，２０１８年７月份全市１５個區縣房租的中位數達到５２２６元（人民幣．下同）／套，城六區的平均房租在年初的１月份是６８２５元／套，到了７月份則達到８０５５元／套，半年的時間上漲了１８％。與之想對比的，是今年６月份北京市社保中心根據北京社保繳費基數得出的職工平均月工資為８４６７元。高企的房價已經讓很多有購房意願和需求的人望而卻步選擇了租房，而現在又輪到了房租的暴漲，「躲得了高房價躲不過高房租」讓很多租房一族紛紛吐槽。
＊此輪房租暴漲想起十年前奧運前期情況＊
這一輪房租的暴漲讓我想起來１０年前的奧運前期，彼時，根據北京市政府和奧組委的測算，奧運期間會有超過５００萬的遊客來到北京，以當時北京城市對遊客的接納能力將很難滿足如此龐大的遊客的住宿需求，在此背景下，不少中介機構開始打起了奧運短租房的主意，他們通常採取的方式是以大大高出市場的價格獲取房源，之後在出租過程中賺取差價。奧運前期鳥巢周邊的房租翻了幾番，一套平時租金２０００－３０００元左右的房子後來被炒到了上萬元，而中介機構也對此給予厚望。
不過，最後的事實是，儘管北京奧運會最終吸引了６５２萬人次來到北京，但短租房生意卻由於多種原因並不盡如人意，那些預付了業主大筆租金的房源大部分但並沒有成功租賃出去而導致損失只能由中介公司自行承擔，在奧運之後，市場租金也很快大幅下降恢復到了正常水平。舉這個例子的目的是想說，同世界上絕大多數的商品一樣，租賃住房的行情也是由供需關係決定的，有供應無需求，那麼價格就會下來，反之，無供應而需求龐大，那價格肯定是會漲上去。２００８年的中介機構想借奧運經濟賭上一把，結果租賃情況不理想，投入的資金打了水漂，但這是市場行為的結果，中介機構也願賭服輸。
＊市場將房租暴漲歸結於資本湧入＊
時間來到２０１８年，新一輪的房租暴漲到來，很多人將房租的暴漲歸結於資本的湧入，其實這些年大家對於資本的湧入導致的市場變形已經見怪不怪，從滴滴到摩拜單車，從互聯網到共享經濟，一個個風口吹過去，這中間政府基本上採取的是讓市場來決定的態度，少見其介入。不過這一次不一樣，由於事關敏感的樓市，加之廣大租賃人群對房租暴漲的高敏感度，政府的反應速度非常之快，緊急約談了十幾家住房租賃企業，會上要求租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。約談的結果則是這些企業承諾短期內不漲租金且在未來幾個月內拿出１２萬套存量房投放市場。
＊中介和資本背了房租上漲的鍋，人才引進政策和棚改推升價格＊
從目前事態的發展來看，中介和資本確實是背了房租上漲的鍋，說他們推高租金也不冤枉，畢竟資本進來要的是市場規模，市場規模需要靠資金的投入來獲得，一個房源兩家爭搶必然會導致價格水漲船高。不過，資本的力量再大也難以左右整個北京租賃市場，更何況目前的情況是全國多個城市出現房租大幅上漲的情況。從２０１５年到２０１８年中，北京市新房的平均房價從２﹒７萬每平米漲到了４﹒２萬，二手房價格從３﹒５萬漲到了５﹒８萬，並且在限購政策下，即便符合了購房資格，購房者需要支付的首付比例也要高達４０％－６０％，這意味著通常情況下購房者需要支付的首付資金需要在１００萬以上，對大多數剛入職場的年輕人來講，如沒有來自父母的支持，要籌措如此大筆的首付難如登天。
買不起房只能選擇租房，這些租房的人群普遍年輕且收入不高，他們對於房租價格敏感度高，因此通常會選擇城區的住宅合租或者選擇較遠的區縣用更高的通勤成本抵消高房租帶來的壓力。在這個群體不斷增大的同時，北京市政府則開展著一輪接一輪的拆除違建工程，２０１６年北京市拆除了超過３０００萬平米的違建，２０１７年這個數字超過了４０００萬平方米，且在城六區就拆除了２１００萬平方米的違建。２０１８年北京市政府的拆違目標仍是４０００萬平米，各個行政區為了達到並超額完成既定目標基本上是把能掃到的邊邊角角都拆了個遍，在這個過程中從拆除的違建中搬出來的租賃人口不得不再尋他所。與此相疊加的還有季節性因素，七八月份正值高校畢業季，在京高等院校就有超過１６萬的大學生畢業生走出校門邁向社會，在北京找到工作之後的最逼切的需求是找到住所。如果放眼全國，今年全國共有超過８２０萬的大學畢業生走上工作崗位，而與此相疊加的則是多地出台的人才引進政策和棚戶區改造。拆違、畢業季和供應短缺三項疊加之下，價格上漲是必然的結果。
＊政府應運用更多市場經濟手段以達調節目的＊
從目前的房地產政策導向來看，政府希望能夠大力發展租賃性住宅以緩解城市的供應緊張狀況，同時達到平抑房價的目的。而通常帶有政策導向型的項目或者產業在啟動初期總能獲得更多的優惠和更高的靈活性和便利度，這也是為什麼嗅覺靈敏的的資本開始大舉湧入租賃性住房的原因。資本的天然屬性是需要產生投資回報的，而對中介企業而言，他們最靠近市場，對於市場的走勢比其他任何人都更加敏感，中介和資本的合作來抬高租金只能說明他們共同看到了這個市場的潛力。
政府在事發初期便介入並對企業行為進行了約束，從這個角度而言有效的防止了可能出現的風險，但同時，我們也不得不承認，政府的刺激性政策是目前住房租金上漲的一個誘因，這是以行政手段介入而非由市場因素來決定導致的結果，同時，在租賃性住房方面政府採取的仍然是「只堵不疏」的方式，拆除了大批的違建，嚴查群租，但在租賃性住房的供應上卻沒有給與足夠的重視，造成了供需之間的巨大缺口，雖然在被政府約談之後各大住房租賃企業承諾了要在未來幾個月內增大租賃性住房供應，但這些拿出來出租的房子並不屬於這些企業，他們仍然要從諸多房東手上收房，在這個過程中難保房租不會繼續上漲。中國的住宅市場從一開始就一直被各種政策左右，我們的政府也習慣了事必躬親以家長式的態度插手每個行業，或許，我們應該反思一下，政府是否應該更多的運用市場經濟這個最強大的工具的手段來達到調節市場的目的。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
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