中午吃搾菜，出門靠摩拜，購物只選拼多多，這是很多居民戲謔的所謂消費降級。拼多多在一年的時間內獲得了２６００億元（人民幣．下同）的銷售額，在全國擁有高達３億以上的用戶；以搾菜為主營業務的上市公司涪陵搾菜利潤同比大增７７﹒５２％，康師傅在經歷了三年的營收大幅下滑之後，今年迎來了營收與利潤的雙料回升，而順鑫農業旗下的牛欄山二鍋頭今年以來股價飆升１２９％，漲幅跑贏了茅台。種種跡象似乎都在暗示著，大眾的消費已經開始從炫耀型消費向更為務實的消費觀念轉變了。那麼，是什麼引發的這種改變？
國家統計局的數據顯示，２０１７年，全國住宅平均價格上漲到了１０４５５元／平方米，相較２０１５年的６４７３元／平方米上漲了６１﹒５％。在這兩年中，住宅價格上漲最厲害的並不是北上廣深這些一線城市，這些城市由於目標大，因此受到政府的格外關注，一旦價格漲幅加大立刻開始政策加碼，因此房價雖然小幅上漲，但整體漲幅卻仍在可接受範圍。真正價格暴漲的是那些名不見經傳的三四線城市，這些城市在棚改貨幣化安置的政策下見證了房價飛速上漲。
＊居民槓桿率不斷上升，消費降級的聲音不絕於耳＊
某機構的數據顯示，目前全國１００個城市的庫存規模已經達到了２０１２年的水平，這其中，一線及二線城市新建住宅存銷比分別為１３﹒４個月和９﹒７個月，而三四線城市的存銷比則降到了９﹒６個月。從２０１５年中央提出房地產去庫存到現在，三四線城市的去庫存已經基本完成，在這個過程中，我們看到了三四線城市由於棚改的貨幣化安置導致住宅需求增加，價格攀升，投機需求旺盛，而隨著價格的走高，由於擔心錯過這一班車，加之三四線城市房子總價同一二線城市相比有巨大落差，因此吸引了很多工作在一二線城市的人也紛紛回鄉置業，不少人在擁有多套房產的同時也成為了房奴，被掏空了錢包並背負起了沉重的房貸，表現在數據上是居民的槓桿率在不斷上升，社科院的數據顯示，中國居民部門的槓桿率從從２００８年的１８％上升到了２０１８年的４７﹒４％，激增了近３０個百分點。房貸每個月要還給銀行，階級固化讓孩子的教育成為家庭的重中之重，而養老和醫療仍需要個人投入，這讓城市中產們的財務狀況捉襟見肘，消費降級的聲音不絕於耳。
來自發改委的數據顯示，近三年來最終消費支出對經濟增長貢獻率分別為４８﹒８％，５９﹒７％和６４﹒６％，而２０１８年上半年最終消費支出對經濟增長的貢獻率也達到了６３﹒４％，目前中國的經濟結構調整正經歷陣痛期，同時國際環境日益複雜，中美貿易戰給中國經濟的發展帶來了極大的不確定性，消費作為目前經濟增長的主要推動力其作用凸顯，而被房子掏空了腰包的消費者放緩消費步伐勢勢必會導致經濟增長的放緩，如何平衡房地產和消費這兩者相互鉗制的關系需要政府的統籌考量。
＊三四線城市的樓市牛市基本走到了頭＊
政府是在今年年中才意識到了問題的嚴重性並緊急叫停了棚改貨幣化安置的政策，之後，住建部表示，棚改貨幣化安置要因地制宜，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。在其後的一個月，呼和浩特宣布停止去庫存，而長春則取消了貨幣化安置。可以想見，在今年剩下的幾個月中，會有更多的三四線城市跟進，沒有了來自政府的大筆資金投入，三四線城市的經濟、產業和人口根本難以支撐當地的房地產市場，這一波牛市基本算是走到了頭。
從三四線城市房價開始上漲伊始我就曾提出過警告，在沒有真實需求的前提下的房價暴漲都是難以持久的，趁房價上漲試圖在三四線城市投資獲利的人群現在要格外的小心，在一個沒有需求的城市中，即便價格沒有大幅下跌，可能的情況也是有價無市，個人的大筆資金鎖在樓市裡不知何時能找到接盤俠。所以，趁目前政策還沒有全面鋪開，能撤就早點撤吧。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
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