《談國論企－黎偉成》商品住宅１０月份投資銷售穩增

　　中國的全國房地產整體開發投資於２０１８年１０月份的同比增長，相對於三季度略見放慢，卻又較去年同期升幅為高，於傳統淡季的表現算是不錯。尤其是商品住宅銷售額度及面積續有改善，以及相關物業的待售與竣工面積均減少等況，顯示居住剛性需求依然強烈，加上住宅樓價保持穩定或略升，樓市該有持續不斷溫和好轉態勢。
　
＊開發商續增加投資促新開工及施工面積續略增＊
　
　　來自中國國家統計局的數據，全國房地產開發投資於２０１８年１－１０月份累計額度達９﹒９３２５萬億元同比增長９﹒７％，即使比於１－９月份８﹒８６６５萬億元９﹒９％的升幅低０﹒２個百分點，和低於１－８月份７﹒６５１９萬億元增１０﹒１％及１－７月份６﹒５８８６萬億元增１０﹒２％等三季度各月份的增長速度，但此數相對於２０１７年１－１０月份的同比增長７﹒８％多增１﹒９個百分點，而上年同期的環比少增０﹒３個百點，尤其是上年的下半年尤其是四季度節節回落之淡況，２０１８年的發展和表現已是穩中頗佳矣。此顯示開發商對樓市前景重新感到樂觀。
　　全國房地產開發投資穩中向好，乃受惠於商品住宅投資開發保持相對佳態的支持：開發投資於２０１８年１－１０月份達７﹒０３７億元同比增長１３﹒７％，無疑比１－９月份６﹒２８億的升幅１４％低０﹒３個百分點，但此比２０１７年同期所增的９﹒９％多增３﹒８個百分點，此因（一）銷情理想之所致：（Ｉ）所涉額度於２０１８年１－１０月份累計９﹒８３５５萬億元同比增長１５％，較１－９月份８﹒８３萬億元的１５﹒６％升幅收窄０﹒４個百分點，但此比２０１７年１－１０月份所上升的１２﹒６％多增２﹒４個百分點。
　　和銷售面積於２０１８年１－１０月份累計１１﹒５４億平方米，同比增長２﹒８％，較１－９月份１０﹒３４億平方米的３﹒３％升幅低０﹒５個百分點，更遠低於２０１７年１－１０月的５﹒６％增長速度。銷售額度增速快於面積，意味樓價有提升的趨向。
　　估計商品住宅物業銷情及價格皆保上行之態，因（二）供應呈現不斷收縮之象，如（１）竣工面積於２０１８年１０月底時達４﹒０７億平方米同比減少１２﹒６％，比９月底３﹒６１６億平方的降幅１２﹒３％多減０﹒３個百分點，而２０１７年１０月底時所減的２﹒７％多減近１０個百分點。供應有所不足，市場剛性需求不減，是為商品住宅樓市回穩甚至有溫和好轉之因。
　　正正因為供與求關係有改善，故房地產開發商強化對商品住宅的投資，使（三）新開工面積於２０１８年１－１０月份累計１２﹒３８億平方米同比增長１９％，即使較１－９月份的１１﹒２４億平方米所增的１９﹒４％少增０﹒４個百分點，卻比２０１７年１－１０月份的９﹒６％高９﹒４個百分點，反映出投資保持穩快增長之態。
　　此使（四）住宅施工總面積於２０１８年１－１０月份累計５４億平米同比增長５﹒２％，１－９月份５３億平方米所４﹒２％多增整整１個百分點，相對於２０１７年１－１０月份的升幅２﹒９％，要高２﹒３個百分點。
　
＊須增貸款改善定金預收款及個人按揭貸款穩市＊
　
　　再看（五）房地產開發企業到位資金，於２０１８年１０月底時達１３﹒５６３６萬億元的同比增長７﹒７％，比９月底１２﹒１８萬億元的７﹒８％升幅稍低０﹒１個百分點，又比２０１７年１０月底時的７﹒４％升幅要高０﹒３個百分點。但最大問題為（１）國內貸款１﹒９７２７萬億元同比增長５﹒２％，比９月份１﹒８萬億元的５﹒１％升幅少增０﹒１個百分點，卻又遠低於２０１７年１０月底之數的２０﹒２％升幅。
　　到位資金中的（１）定金及預收款４﹒４９４萬億元，同比增長１６﹒７％，則比１－９月份４﹒０２萬億元所增的１６﹒３％多增０﹒４個分點，上年同期則？１４﹒８％；（２）個人按揭貸款１﹒９４萬億元同比即使減少０﹒９％，卻比９月底時１﹒７５萬億元所減１﹒２％少減０﹒３個百分點，但２０１７年１０底時仍跌１％，可見情況仍得有待改善。此為內地房地產業回穩的重要環節。《資深財經評論員　黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）