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11/01/2019 14:55

《樓市點評-汪敦敬》2019年我對樓市的十大忠告

  《樓市點評》每年1月初我也會撰寫我對未來一年樓市的忠告,以供各界參考,本文正是「
2019年我對樓市的十大忠告」的部分內容:
 
*(1)財富效應驟然回歸*
 
  2018年下半年,因貿易戰及政府推出「娥六招」調控樓市,人為加上時勢的配合,令樓
市三大購買力即上車、財富效應及中國資金破天荒一起出現凍結現象,其中實力強橫的財富效應
(因資產升值衍生的新一波購買力),因為不是最終用家的關係,在貿易戰的心理因素下停止了
極大部分的運作,未來貿易戰我們雖然未能掌握到何時完結,但是三大購買力近乎停止的狀態不
可能長期繼續,縱使在戰爭的時局,市場也總要運作,新秩序出現後財富效應自然會驟然回歸!
 
*(2)中資購買力再次左右大局*

  為了面對貿易戰及整頓地方債╱企業債等,中國在2018年全力為市場去泡沫,資金流自
然有序謹慎調控,以港股通為例,2018年比2017年共減少約63﹒53%,淨流入歴來
最少!這股強大購買力自然於2018年偃旗息鼓,但同樣這靜止不可長遠,何況宏觀調控的特
性,是去除市場泡沫後也必然將市場累積的能量適當地解放,2019年不宜低估市場三大購買
力!

*(3)上車購買力要掌握置業時機*

  既然財富效應和中國資金購買力進入了冬眠狀態,市場也只有去迎合用家為主的上車購買力
的負擔水平去發展,於是上車市場如屯門的450萬以下的二手放盤也大增,只是,如果各種購
買力也回歸市場的話,上車購買力便成為最弱的一群,在有限成交下,市場是由消費者金字塔中
最頂尖的購買力去接收市場的,上車人士應好好掌握當下的上車機遇。
 
*(4)龍市循環下嘅升跌有序*
 
  牛熊理論已不適合09年後的香港樓市新常態,到了今天仍在龍市的循環中階級式向上鞏固
(龍市一期是釋放市場累積的能量,龍市二期是政府主動行政出手調整市場泡沫!)
 
  2018年6月政府出「娥六招」是龍市二期的開始,而龍市一期是由市場找到谷底開始計
算,所以找到谷底等同找到入市時機,只是市場不是鐵板一塊!不同市場板塊是有個別及先後發
展的,已找到谷底的板塊分別是居屋、私樓600萬以下的三房及500萬以下的兩房,及個別
的市區,如凱匯低價開盤成功也令同區市場得到新的指標,但整體市場仍未全部完成調整,也需
要一些時間去沉澱市場上的悲觀情緒。
 
  但明年整體樓市,大局將以價格先跌後升去發展。
 
*(5)資金流為王*
 
  我一直也認為「最影響樓價的因素其實是貨幣」!當中包括匯價和資金流!
 
  多年來,樓價也和資金量幾乎同步發展!2018年,香港的M3即泛指總存款量保持在
14萬億這歷史高位,保持這高位代表香港的存款是按揭量的數倍,象徵銀行難以大幅加息,而
且銀根極寬鬆,香港市場已是結構性的低息的。
  
  很多人認為貿易戰會引來市場全面負面發展,我卻認為在面對負面因素的同時,也應用心掌
握危中之機,貿易戰一樣有機會帶來更多的資金量化寬鬆,當美股、美債市場泡沫爆破,資金會
反過來往香港甚至中國市場避難,我們應緊密盯緊M3這重要數據的變化!
 
*(6)租金回升日,樓價爆升時*
 
  「娥六招」推出後,不少剛性需求也由買轉租,租賃成交也比買賣成交高出以倍數計,不對
等的結構終歸會令租盤量減少及租金上升!當剛性需求再轉租為買時也是新一波樓價上升的時段
了!
 
*(7)中國開始取代美國主導國際*
 
  中國已成為環球市場不可忽略、並必須要與其互動的持份者,而美國影響力卻拾級而下,我
在去年的十大忠告中表示「美國大勢已去!小心泡沫爆破!」、「多泡沫,爆破有期!」到了
2018年下半年美股、美債也在強勢下日益走下坡,明年形勢發展我認為仍以去年忠告的建議
:「投資者應做好:a)泡沫隨時爆破將短期衝擊整體市場;b)美國經濟不穩及泡沫爆破令更
海量的資金在衝擊後不久就湧入香港!」
 
*(8)政府政策可隨時改變樓市時間表*
 
  政府政策雖不可決定樓市結局,但卻可改變到升跌時間表,所以樓價高峰時也必須留心政府
隨時出手干預,而當樓價跌時,政府若出手放寬政策如按揭成數等,都可令到樓價在短時間內止
跌回升!
 
*(9)發展商銷售策略決定調整期長短*
 
  發展商之間是否良性競爭決定了調整期長短及調整深度,未來的土地供應公私營以七三比例
去分配,加上低息期持續,令本來面對7萬5千個已動工或者興建好的未來樓花供應的發展商,
有了調動的空間及信心我相信樓花的價格困擾,相信在今年第二季或之前已能找到新的銷售秩序

 
*(10)新資訊常態顛覆時代*
 
  2016年筆者提出「手提智能電話配合互聯網令任何弱小社群也能有充足的志同道合者,
小眾代表甚至騎劫大眾的機會大增,市場上將不斷出現錯誤的報導,詮釋,趨勢甚至結果。」當
時曾出現「樓市哈囉喂」即市場消費者負面情緒引起的價格調節後,到了現在市場情緒化行為已
經成為了包含角色代入的媒體及網上批鬥,市場的真假是更加難以分辨了。
 
《祥益地產總裁 汪敦敬》

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