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24/01/2019 12:42

《樓宇百科-莊錦輝》拆解BVI公司物業難申請按揭之謎

  《樓宇百科》本欄上回探討公司物業申請按揭時需要注意事項,文章發布後隨即有讀者來函
查詢,原來他有項物業由BVI公司(離岸公司之一)持有,近期想重按套現,但幾間大銀行明
言不能批出按揭,究竟原因是甚麼?又有甚麼解救之法?
 
  其實BVI公司物業可以申請按揭,甚至是高成數按揭,但不是每間銀行都受理而已。這類
公司之所以難申請按揭,最主要原因是在大銀行開戶困難,導致未能成功提取按揭貸款。BVI
公司於大銀行開戶流程非常複雜,銀行行政成本高而且利潤低,所以對這類按揭申請卻步。
 
*中小型銀行開戶較為寬鬆*
 
  不過,有些中小型銀行就BVI公司開戶要求較為寬鬆,旗下持有物業要申請按揭,需要提
供董事職權證明書(Certificate of Incumbency),原因是公司查
冊看不到BVI公司持有人資料,故此銀行要審核公司最終控權人必須倚靠這項文件。要留意,
董事職權證明書需要持牌會計師樓核實文件真偽,才可獲審批按揭。
 
  和其他香港註冊有限公司一樣,BVI公司如果要申請按揭,需要有擔保人,而擔保人股份
要超過50%;如少於50%,便要多於一個擔保人。擔保人需要用入息來通過壓力測試,計算
方法和個人申請按揭條款類同。
 
  如果BVI公司非空殼公司,而是有實業營運,申請按揭時便需要提交核數師報告
(Audit report),證明公司有盈利可以供樓,才會獲批按揭;如果是空殼公司,
則不需要核數師報告,只要擔保人入息夠通過壓力測試便可以。
 
*BVI公司股息亦可計入息*
 
  有客人問:「如果是經由BVI公司出糧,那麼申請按揭有沒有問題?」其實就算是BVI
公司出糧,入息都可以計入壓力測試,通過後便能獲批按揭。如果備齊入息文件例如稅單、強積
金供款紀錄,獲批機會便更大。筆者見過有客人並非BVI公司出糧,但是從BVI公司獲取股
息收入,一樣有銀行批出按揭。
 
  值得注意的是,由於處理BVI公司按揭較複雜,要近一個月銀行才完成批核,比正常按揭
只需一至兩星期批核時間較長,準買家要預多一點點時間。
 
  至於按揭成數,BVI公司持有物業,如住宅最多可以借5成,如工商物業最多4成。如擔
保人有其他按揭在身,按揭成數要扣減一成。無論該BVI公司是空殼公司或營運公司都是這樣
計算。要留意,BVI公司物業即使是600萬元以下,亦不能透過按證保險公司或昆士蘭按保
借8成按揭。那麼BVI物業能不能做高成數按揭呢?其實是有方法的,下回分解。
《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》
 
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