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魏東,戴德梁行北中國區研究部主管

深耕商業地產十餘載,研究範圍涉及中國寫字樓市場,商業零售市場,住宅市場,工業物流市場,大宗交易市場。重點關注經濟走勢,國家相關政策的發布,分析政策發布的背景,並根據國際及國內宏觀及微觀經濟形勢對執行政策可能產生的結果做出預判。

18/02/2019 11:14

《洞析樓市-魏東》互聯網企業頻出手,攪熱北京大宗物業交易市場

  春節假期歸來,京東收購北京翠宮飯店的成交成為市場熱點。2018年對京東而言是充滿挑戰的一年,股票遭拋售,股價逼近破發,企業增速放緩,同時由於整體市場環境萎靡,股市下調,科技股成為重災區,年末各大互聯網公司紛紛傳出裁員消息,京東也不例外。在這個大背景下京東以近27億元收購中關村核心區域的翠宮飯店就尤為引人注意。
 
*京東近27億購翠宮飯店引人注意*
 
  作為曾經首創集團旗下的翠宮飯店成立於1987年,是一家集酒店、餐飲、購物、寫字樓為一體的五星級酒店,由於位於中關村核心區域,在開業初期運營狀況良好,但在開業十幾年後則出現了大額的虧損,並在2016年停業。翠宮飯店的財報顯示,2016年酒店的總營收為2124﹒67萬元,而淨虧損則達3918﹒24萬元,截止到2018年中,翠宮飯店的債權金額總計為7﹒56億元。在今年1月份,翠宮飯店的股權關系被轉至海澱區國有資本經營管理中心,而京東正是從該管理中心以26﹒8億元獲得了翠宮飯店100%的股權及相關債權。
  在整個交易中,海澱區政府對整個成交的完成起到了積極的協調和推動作用。在北京的核心區域,國有企業擁有大量資產,但由於缺乏資產管理經驗,這些資產大多處於微利或虧損狀態,而國有企業又大多沒有足夠的動力對這些資產進行有效改造,造成了大量的閒置和浪費,資產不但沒有實現保值增值,反而由於管理運營不善導致了物業老化資產貶值。
  在翠宮飯店的案例中,海澱區政府以高新技術企業為目標尋找到京東作為買家,將一個常年處於虧算狀態的酒店以均價近6萬元/平米的價格出手(將飯店債權計算在內的地上面積均價),一方面對國有資產進行了較好的處置,另一方面將京東引入海澱既符合海澱發展高科技產業的區域定位,又可為區域創造稅收,可謂一舉多得。從京東的角度來講,回歸中關村也是企業發展的必然,京東總部位於北京的亦莊開發區,區域內以制造業、制藥、物流、新能源等產業為主,區域內同行業企業少,難以形成集群效應,同時由於北京的高校多位於中關村區域,實習生從學校到亦莊的往返通勤時間通常需要4小時,這為人員招聘極大的增加了難度。在購買翠宮飯店後,京東意圖將該項目改造成辦公項目提供給研發人員自用,一方面企業重新回歸中關村,另一方面也可極大的促進企業人員的招募。
 
*是互聯網企業扎堆中關村*
 
  在京東購樓之前,2018年底的另外一個互聯網企業小米也同華潤聯合在昌平拿了地。昌平地塊為F2性質(以公共管理和公共服務、商業服務功能為主導,兼容居住建築的混合用地),公建需占70%,住宅占30%。在這個項目中,小米不具備拿地資格,而F2以公建為主的土地性質則會導致開發商拿地意願低,因此小米同華潤的合作可謂天作之合,一方面可滿足小米自建研發寫字樓的需求,另一方面雙方也可實現成本的分攤,減少了資金的壓力。
  此外,近期也傳出擁有今日頭條的「字節跳動」公司收購中關村大鍾寺中坤廣場的消息,如果消息確實,那麼這將是互聯網公司在北京的又一單大宗物業成交,也是互聯網企業扎堆中關村的又一例證。
  中關村區域優質寫字樓項目稀少,租金在2018年底達到400元/月/平方米,較三年前已攀升36%,而空置率則多年以來維持在極低的狀態,2018年底的空置率更低至為0﹒3%,整個區域處於滿租狀態,在此背景下,選址中關村的互聯網企業只能無奈將各個部門分散在不同的寫字樓,然而這樣做的結果一不利於管理,二不利於各個部門之間的合作與互動,三不利於樹立良好的企業形象,因此互聯網企業對於大面積的自用寫字樓的需求變得愈來愈強勁。除了自身的辦公需求之外,一些準備上市的互聯網企業也需考慮企業的資產配置,擁有一些核心地段的寫字樓資產無疑可以成為一個加分項。
  北京正力圖把自己打造成中國的科技創新中心,因此政府從多個層面大力扶持互聯網高科技極其相關產業,京東的案例可見一斑。北京的核心物業資產一直供不應求,在以往的成交中,大多數的物業項目被收購之後便從交易市場上消失了,鮮有拿出來再賣的,這讓市場上可售的優質項目愈來愈少。也因此,項目用途的改造在北京也逐漸成為常態,將經營不善常年虧損的酒店或零售業態改作寫字樓,引入具有資金優勢且符合區域定位的企業進駐,可以從多個層面解決各方問題,這樣的做法不失為一個有益的嘗試。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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