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元宇證券基金投資總監,畢業於香港大學,為國際認可理財策劃師CFPcm,從事金融業超過10年,曾參與多宗國際投資項目策劃、基金管理、個人財務策劃等工作,善長分析上市公司策略部署。

06/03/2019 15:25

《拆局麒想-林嘉麒》越秀地產引入廣州地鐵,底價投地話咁易

  越秀集團經過30多年的改革發展,形成以金融、房地產、交通基建為核心產業,造紙、發展等傳統產業,加上未來可能進入的戰略性新興產業在內,成為了「3+X」現代產業體系。個人認為,X代表了新興產業,同時在原有業務發展及突破,有倍大現有產業的可能性。
  集團旗下越秀地產(00123)近日宣布引入廣州地鐵作為第二大股東,以每股2港元溢價約22%,配售30﹒81億股,涉及總代價為61﹒62億元。配售股份佔該公司經擴大後股本約19﹒9%。同時,向控股股東廣州越秀及廣州地鐵,以141億元人民幣,收購廣州地鐵網絡第13號線官湖站毗鄰項目。今次引入廣州地鐵為戰略股東,打造「軌交+房地產」的新模式,越秀地產成為繼港鐵(00066)及萬科(02202)外,以鐵路配合房地產發展的企業。
 
*軌交+房地產*
 
  現時官湖站項目是當年2017年12月由廣州地鐵以131﹒55億元(人民幣.下同)底價買進增城官湖「巨無霸」地塊,成交總價刷新了當年廣州宅地出讓總價最高紀錄,折合樓面價每平方米1﹒5萬元。該地塊為廣州增城新塘地鐵13號線官湖車輛段及上蓋商住綜合用地,建築面積87﹒7萬平方米,其中住宅面積近80萬平方米,是廣州今年公開出讓面積最大、總價最高的商住用地,也是廣州首宗地鐵車輛段上蓋地塊。當時要求競買人須具有10年以上地鐵線網,須具有地鐵上蓋物業開發經驗。以此條件,廣州地鐵是唯一報價者,最終直接以底價競得
  儘管廣州市政府做法類似「以地養建」,容許廣州地鐵發展地鐵上蓋物業,目的是為了緩解其在軌道建設方面面臨的資金壓力。事實上,早於2016年,廣州地鐵與越秀集團已開始合作,並正式簽署戰略合作協定。根據協定,在政府售出的地鐵沿線土地設條件出讓時,由廣州地鐵底價競得專案後,越秀集團以市場合理價格為原則溢價收購股權,雙方共同參與專案開發,同時參照國資基金與越秀地產合作模式引入社會資本,提高資金使用效率;對廣州地鐵的商業項目,越秀商投公司通過管理輸出及資產提升計劃,業態升級及運營管理等方式,提高資產價值。今次官湖站項目就是其中的代表作。
 
*地鐵+大灣區*
 
  而在2017年,越秀集團聯合廣州地鐵及珠江實業設立廣州城市更新基金,基金總規模2000億元。運作思路是,圍繞軌道交通沿線,開展土地一級整備並交由政府收儲,及後通過分享土地出讓分成獲取基金投資收益。跟據《廣州新一輪軌道交通(2015-2025)建設規劃方案圖》,預期十年內,廣州將規劃新建16條地鐵線路,432﹒6公里的軌道貫通南沙自貿區、白鵝潭、廣州南站、廣州北站等多個重點區域。由於總投資額接近3000億,「以地養建」將推動更多地鐵沿線的項目,現在廣州地鐵已是越秀第二大股東,未來類似官湖站項目的底價競投的土地,估計會相繼落入越秀地產手上。
 
*挑戰新高不是夢*
 
  截至2018年底,越秀地產總土儲約為1941萬平米,其中約48%位於大灣區;2019年的全年可售的1312億元貨值中,大灣區佔比58%。越秀地產現具備了「地鐵+大灣區」概念,消息宣布以來,股價只是升了一成,估值上仍算被嚴重低估,股票未來要挑戰歷史高位(除息後為2﹒526元)絕對不是夢吧!
《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
 
*筆者並無持有上述股份

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