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01/04/2019 10:58

《樓宇百科-莊錦輝》私樓、居屋按揭回贈「癲升」至2﹒45%

  《樓宇百科》按揭業務可謂是銀行業的bread and butter(重要收入來源
),除了是因為貸款額龐大及收入期長(還款期最長達30年),更重要是因為住宅物業作為抵
押品,承受風險甚低,故此近年銀行不斷減按揭利率,企圖搶佔更大市場佔有率。

  惟減價戰引起監管機構關注後,加上美國不斷加息,按揭利率始乎已經「見底」,銀行轉而
推出其他按揭優惠吸客,最常見是提升現金回贈。

  過去1年,銀行按揭現金回贈加幅驚人。去年3月時銀行現金回贈普遍為撇除按揭擔保之貸
款額約1﹒75%,但去到今天已升2﹒1%至2﹒15%,個別銀行更送出額外數千元超市現
金禮券。要留意在過去1年時間,美國聯邦儲備局分別在3月、6月、9月、12月加息,香港
銀行最優惠利率(Prime Rate)只跟加0﹒125厘至0﹒25厘不等,銀行現金回
贈升幅則近0﹒4個百分點,明顯跑贏利率上升速度。
 
*現金回贈增幅跑贏利率*

  目前,按揭減價戰參與者不止是銀行,連按揭轉介代理也加入戰團。市場上按揭代理普遍會
提供額外回贈予客人,回贈率大同小異,大約是貸款額0﹒1%至0﹒35%(視乎銀行)。中
介回贈加上銀行回贈,總現金回贈率高達2﹒45%;由於按息只是2﹒375%,現金回贈
2﹒45%變相令借款人「供1年,送1年」;2年罰息期過後,業主可於第3年轉按,再賺取
新一輪現金回贈。

  按揭轉介的實際操作,通常是按揭代理提供一張「按揭轉介表」給客人,然後要求客人填寫
轉介表並遞交至意向銀行,便能確保按揭代理給予額外回贈。客人申請按揭時,直接接洽方是銀
行,不用經按揭代理,因此理論上是保障了私隱。

  但要留意的是,由於有些代理需要收取「按揭轉介表」副本,而表上有很多敏感個人資料,
例如姓名、地址、身份證號碼、簽名,建議先問清楚按揭代理收取這些資料有甚麼用途和目的,
資料會在甚麼時候銷毁等等。
 
*現金回贈須扣減貸款*

  最後提醒,根據金管局指引規定,如按揭現金回贈超過1%,需要扣減貸款額,不論該回贈
是從銀行或按揭代理而來。以借500萬元為例,總現金總回贈達12﹒25萬元,銀行便只會
批出487﹒75萬元貸款,還款也是還487﹒75萬而已,但貸款人便收取了12﹒25萬
現金回贈。

  不過,假若代理「走數」不按合約支付0﹒35%額外現金回贈,被扣減了貸款額的客戶便
蒙受損失。因此,客戶在選擇按揭轉介代理前,應了解清楚有關公司的規模和營運歷史,再作判
斷,避免個人資料遭到濫用及「被走數」的風險。《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》

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