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作者為資深投資者。

18/04/2019 10:15

《投資觀點-施宏毅》把握香港樓市命脈的五個數據

  由2018年第四季至到2019年第一季,股市樓市經歷了過山車,由地獄又折返人間,大眾買入氣氛完全改變。在12月的時候調整期出現,恒生指數跌到24500點,所有言論負面消息通通都出了,如恒指會跌到10000點,樓價會跌超過五成。同時間筆者在這段時間預測,那並不是熊市只是一個調整期,2019年第一季會回穩上升,最有機會回升便是農曆新年時期。縱觀現在成交量,交投和價格已經回升的跡象。
  有之前準確預測是基於五大指標,我傾向用這些指標去訂立進入或退出樓市的策略,而不是用樓市指數去分析動量指標。既然事實證明這些資料有效,今天再一次檢討這些資料的變化。首先是香港的GDP增長,這是檢測香港市民普遍收入增加的速度。當時估計第四季只有2﹒6%,但實質出來數字是1﹒3%,為2016年後最差的一季,所以樓市應聲下跌至2019年1月。到了2019年第一季市場預期會增長回復至2%-3%,可期市民收入能力見底回升,購買力有進一步上升的空間,所以今次樓價的上升是購買力增加而造成。
  第二個因素是市場的資金流,只要市場有足夠資金便能把資產價值推上,而這項因素在全世界國家也能應用,相關係數屬第一。我們觀察到在中國的資金流在上年9至10月至今見底,到了11-12月有穩步回升3%的現象。資金流至少可支持了第一季樓市回升。
  第三個因素是房價收入比,這比率說明香港人在不食不喝下做儲蓄,要置業所需要的時間。最新的數據顯示香港需要49﹒42年,全球排行第一。而租金回報率也有下跌的跡象,為1﹒84%年回報,全球排名第七。其實香港樓價在2011年已經是全球排名最貴的城市,直至現今已連續八年第一,若果純粹以樓價看,不能推測泡沫的大小。
  第四是失業率,這比率跟樓市的走勢成反比。當失業率上升代表經濟環境比較差,失業率下跌等於接近全民就業,可支配收入增加會令負擔能力健康增長。直至現在失業率處於21年最低位2﹒8%,而且持續維持了大概一年,十分接近全民就業,證明香港經濟非常健康。
  最後便是恒生指數,由上年10月低位24500回升現在30000點,接近5000點升幅。基於中美貿易情況開始穩定,加息速度減慢,種種利好市場盈利預期。
  總結一下,香港GDP和市場資金流都有微轉好的現象,而且失業率維持歷史新低,視為實質經濟健康,而且貨幣政策配合實質經濟的運作,再加上恒生指數回升,種種都是利好樓市的現象。要看淡的因素只有房間收入比是全球第一,所以筆者不是說香港沒有泡沫,並且不是不會爆,而是認為不是今天爆,應該靜待以上訊號轉勢才制定策略退出市場。
《「我要做股神」專頁創辦人 施宏毅》

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