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30/08/2019 10:05

《樓宇百科-莊錦輝》經濟悲觀情緒籠罩,轉按賺2%回贈刻不容緩

  《樓宇百科》傳媒昨日(29日)報道,恆生銀行(00011)突然將轉按現金回贈率削
至0%,而且新造按揭回贈減至1%,同時提高H按封頂利率,由最優惠利率(P)減
2﹒75%(2﹒375%)加至P-2﹒65%(即2﹒475%)。加按息尚可理解,但回
贈率削至零,唯一解釋是對經濟前景感到悲觀。

  其實自6月開始,大銀行已經接連削減轉按回贈。匯豐於6月率先打響頭炮,由2﹒1%減
至1﹒5%,大部分銀行其後跟隨;7月時,匯豐一減再減,不論是新買或轉按,全線由
1﹒5%削至1%;然後,恆生突然出招,索性將回贈率減至0%。
 
*削轉按至零不尋常*

  整件事情,筆者著實摸不著頭腦。過去十年,銀行從未試過削減按揭回贈,更遑論這樣激進
,不尋常之處甚多。首先,縱使美國聯儲局正吹風減息預期,而不是加息預期,惟香港銀行業跟
減可能性低,沒有壓力要把現金回贈率減至0%。

  其次,即使從陰謀論角度推斷,銀行或憂心社會動盪觸發撤資,令資金面出現壓力,但觀乎
貨幣供應M1、M2、M3,沒有大規模撤資跡象出現。而且近日港元同業拆息(Hibor)
窄幅上落,走勢穩定,因此銀行收水之說不能成立。

  有業界認為,這次減回贈主要是打擊轉按活動,因為轉按客一般忠誠度不足,每兩年便轉到
另一間銀行,導致利潤率微薄。但是,匯豐連新造按揭也減至1%,意味是全方位退場。當然,
眾多按揭業務中,匯豐經營轉按意欲最低沉,是明顯不過的。

  尚有莫明奇妙之處--就是大銀行削回贈,但多間中小型銀行未有跟隨,不論是新按或轉按
,仍然提供1﹒8%至2﹒1%回贈率,如果銀行由多年前「水浸」變成現時「乾塘」,中小行
埋應首當其衝,惟按兵不動多個星期,反映轉按並非全無盈利可言。

  筆者認為,恆生轉按回贈削至零,唯一原因是對經濟前景悲觀。由於按揭佔整個貸款組合比
例相當高,當預期經濟好時,大銀行不介意按揭邊際利潤微薄,積極搶奪市場佔有率,吸到按揭
客戶後,再交叉銷售其他產品。

  當預期經濟不好時,這些策略性行動變得不切實際,乾脆開源節流,把資金投放於高邊際利
潤產品銷售上,於經濟下行時更具防守性。
 
*其他銀行料跟風*

  恆生帶頭把回贈削至0%,其他大銀行預料會跟隨,但未必減到0%,預期只會減至1%水
平;中小行會維持轉按回贈在1%以上,趁機吸納大行客戶,但「2﹒1%世紀回贈率」將會成
為歷史。

  業主如有轉按需要,趁仍有銀行提供2%或以上回贈時,應盡快遞交申請表,鎖定世紀回贈
率,否則蘇州過後無艇搭;就算兩年罰息期未完,業主都可以申請轉按,鎖定按揭條款。

  如果銀行未來逐步「收遮」,甚至蔓延至其他貸款(例如中小企貸款),整個銀行體系的貨
幣乘數效應(Money Multiplier Effect)便會萎縮,對經濟中長期損
害會逐漸浮現,甚至比現時零售和酒店業蕭條的影響更為致命。

  不過幸好目前樓價仍然相當堅挺,緩衝了收緊按揭所造成的經濟影響。在香港,樓市始終是
經濟堅定不移的支柱。

《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》

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