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筆者現任恒生銀行首席市場策略員。

02/10/2019 10:00

《投資筆記-黃子燊》把脈香港樓市,展望未來吉凶(上)

  近期,如果各位讀者有留意新聞的話,相信均會發現有關香港樓市的新聞不絕於耳。雖然本欄比較著重國際金融,但香港樓市始終是本地投資者持有的其中一大資產類別。加上我們近期亦發表了對香港樓市的專題報告。因此,在本期,筆者希望為大家談談我們對香港「短期對樓市走向」的看法,而在其後兩期,則會和大家探討一下「中期的樓市走向」,和「有哪類型的物業相對值得投資」。

*香港樓市短期繼續調整,中期傾向上升*

  談起樓市,相信讀者第一個想問的問題,便是香港樓市的走勢到底會是上升,還是下跌?這個問題,可以分為「中線」和「短線」角度去作出解答,我們就問題給出明確答案-「短線而言」,我們相信樓市會繼續調整;但「中線而言」(即2019年至2022年期間),我們相信樓市整體仍會傾向上升。
  從「短線」角度,我們看到目前樓市的確已在開始調整。由於參考自1994年以來,每個樓市周期的調整期最短的亦接近六個月,而本輪樓市的調整周期於六月才剛剛開始,故此,我們相信在今年年底前,樓市仍會處於調整趨勢。那這一浪樓市的調整浪會調整多少呢?

*樓市平均每浪調整13﹒25%*

  我們有兩組數字可以提供參考:首先,第一組數字是和香港樓市以往歷年的調整幅度。我們以中原城市領先指數作統計,自1994年至2018年,樓市和股市分別曾經歷過六個周期,如果撇除97至98年和00至03年那兩個周期(因為該兩個周期是有額外原因帶動樓市下跌-97年是金融風暴加上樓市去槓桿;03年是非典型肺炎加上供應量大增),樓市平均每個周期只會下跌13﹒25%。

*樓市過往跌幅少於恒指一半*

  第二組數字,則和恒生指數與樓市的關係有關。簡要而言,參考過往六個股市及樓市的周期,以中原城市領先指數為代表的香港樓市,跌幅往往少於以恒生指數作為代表的香港股市。
  平均而言,香港樓市的跌幅為恒生指數的53﹒15%,而如果不計算97至98和00至03年那兩個周期(原因如上述),則樓市的跌幅為股市的34﹒75%。那是甚麼意思呢?即是恒生指數每跌50%,樓市只會跌17﹒375%(50%X0﹒3475)。而恒生指數於本年五月時,在30081﹒55點見頂,而我們相信最壞情況,恒生指數將跌至市帳率等於1,即22,576﹒17點便會見底。如這樣的話,恒生指數即下跌了24﹒95%,由於樓市的跌幅平均為恒指的53﹒15%,而不計97及03周期的話,跌幅則為恒指的34﹒75%-因此,本輪調整浪,我們預計最壞情況下,樓市的調整幅度為8﹒67%(24﹒95%X0﹒3475)至13﹒2%(24﹒95%X0﹒5315)。

*樓市調整8至13%即見支持*

  那是甚麼意思呢?即簡要而言,在作最壞打算的情況下,我們預計樓市最多調整約8至13%,即中原指數跌至165﹒3點至173﹒97點左右便會有支持。那我們為甚麼認為樓市中期仍然會上升呢?原因我們下期再談。
《晉裕環球資產管理投資研究部投資分析師 黃子燊》

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