疫情當下整個社會的經濟活動處於停滯狀態，這給商業地產的方方面面帶來巨大打擊，在原有市場已經處於下行壓力的情況下，疫情的爆發可謂是雪上加霜。一個共識是，在疫情的影響下市場一定是會出現明顯下滑，但是，這種下滑到底嚴重到什麼程度則需要用真實的數據來進行衡量。戴德梁行研究部近日發布了北京上海今年第一季度的寫字樓市場概況，讓我們得以用數據對這兩個市場在疫情之下的情況有一個更為准確的了解。
＊上海新興商圈空置率高達３１﹒６％＊
從新增供應的角度，一季度北京市場沒有新項目入市，而上海則有１０﹒５萬平米的項目投放市場。新入市的項目再加上原有已經巨大的空置面積導致上海寫字樓空置率在一季度飆升至２１％的歷史新高，核心商圈的空置率也上升到了１４﹒７％，其中陸家嘴的空置率已接近１８％。而上海新興商圈的空置率則高達３１﹒６％。同上海相比，由於沒有新增供應，市場以消化庫存為主，北京一季度的空置率穩定在１３﹒８％，盡管核心商圈的空置率仍處於相對較低的８％，但非核心商圈的空置率則也達到了２７﹒８％。疫情的爆發對於不少企業尤其是中小企業帶來巨大打擊，雖然政府出台了一些扶持政策，但在沒有營業收入的情況下，不少企業沒有熬過寒冬，從寫字樓市場來看，不管是北京還是上海均出現了寫字樓的退租和縮減面積的情況，一季度，北京全市甲級寫字樓的淨吸納量為－３﹒６７萬平方米，而上海則達到了－９萬平方米，不管是北京還是上海，這都是２００８年全球金融危機之後寫字樓市場的歷史第二低。對比北京和上海，北京的經濟命脈來自國有企業，而上海的經濟則是由民營和跨國企業來支撐的，危機給民營企業帶來了深重的打擊，這也給上海寫字樓需求帶來巨大波動，同民營企業相比，國有企業的抗風險能力相對較強，這也是北京寫字樓市場表現相對平穩的主要原因。
＊租金下行走勢預計第二季度更明顯＊
從租金的角度看，一季度北京甲級寫字樓租金環比下滑１﹒３％至３７７﹒５元／月／平方米，核心商圈租金環比下降１％至４２３﹒７元／月／平方米。上海的核心商圈租金環比下降０﹒８％至２９７﹒４元／月／平方米。寫字樓的租金雖然降低了，但降幅並沒有想象的大，不過，這很難說是市場的真實情況，疫情爆發得突然，讓很多寫字樓業主猝不及防，主要精力集中放在了樓宇的消毒、人員的健康和提升物業管理方面了，一季度經濟活動停滯也導致了寫字樓租賃的停滯，這讓不少寫字樓業主並沒有對於慘淡的市場做出充分的反映。市場的租金下行走勢預計將會在第二季度更為明顯的顯現出來，由於企業的退租導致增多的空置面積合並當下疲軟的市場需求，在經濟活動逐漸恢復之後，業主會主動降低報價以吸引更多租戶入駐。
＊醫療健康、新基建等領域料為市場帶來機會＊
從一季度的寫字樓成交來看，醫療健康、專業服務業和ＴＭＴ分別佔據上海寫字樓成交的前三甲，而在北京，金融業、能源和ＴＭＴ行業在本季度則排名前三。在疫情中較為活躍的大數據、遠程虛擬、線上娛樂、線上教育等行業尚未在本季度顯示出寫字樓的需求，但由於用戶數量和活躍度的大幅增強，預計這些行業中的領頭企業在今年剩下的幾個季度中將會有人員的擴充，同時產生寫字樓面積的需求。此外，今年的重點發展行業如醫療健康及新基建相關領域也會為寫字樓市場帶來一些機會。
總體而言，新館疫情對原本就已經慘淡的寫字樓市場帶來更嚴酷的打擊，市場的數據預計在第二季度會進一步惡化，原本隨著中國疫情的逐漸控制，預測整體市場將會在第三季度開始反彈，但由於疫情在全球范圍內的大爆發，導致中國經濟面臨進一步的下滑的風險，因此預計市場回暖的周期會較以往預測的要長，２０２０年對大多數企業、個人和市場而言都注定將是充滿波折的一年。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
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