《缸邊嫺談－黃惠嫺》受國家新推政策支持，內地物業管理股走強

　　內地十個部委印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》
　
　　２０２１年１月５日，中國住房和城鄉建設部等十個部門發布《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（「工作通知」），從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理架構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規範維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理等六方面共２１項落實具體行動，以扶持物業管理服務企業發展。此工作通知中有如下幾大重點，或對板塊有顯著促進作用，建議投資者可加以留意。
　
＊重點條文解讀＊
　
第九條：擴大物業管理覆蓋範圍
　
　　結合城鎮老舊小區改造，引導居民協商確定老舊小區的管理模式，推動建立物業管理長效機制。鼓勵物業服務企業統一管理項目周邊老舊小區。
　
　　解讀：工作通知中擴大物業管理覆蓋範圍至周邊老舊小區，有利物業管理公司在經營布局上增加思考經營的空間，若建議的老舊小區管理模式被接受，不失為一個擴大業務管理規模的可行方法。
　
第十條：提升物業服務質量
　
　　支持物業服務企業兼併重組，推動物業服務規模化、品牌化經營，提升整體服務水平。
　
　　解讀：此舉料有利具品牌效應的物業管理企業通過兼併重組的方式，擴大業務的規模，提升其服務能力，在汰弱留強的自然生態下提升物業管理企業在行業中的地位與規模。
　
第十一條：完善物業服務價格形成機制
　
　　物業服務價格主要通過市場競爭形成，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定服務價格。可根據服務標準和物價指數等因素動態調整。提倡酬金制計費方式。城市住動和城鄉建設部門要公布物業服務清單，明確物業服務內容和標準。
　
　　解讀：過往內地的物業服務收費由政府指導價格，物業管理企業的加價空間受到限制，利潤因而在人力成本持續上升下受壓。本次工作通知中明確鼓勵物業服務定價機制市場化，有助放寬物業管理收費的限制，從而減輕成本上升為企業帶來的壓力。
　
第十三條：加強智慧物業管理服務能力建設
　
　　鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，建設智慧物業管理服務平台，提升物業智慧管理服務水平。
　
　　解讀：預計此舉將有利提升智慧平台的發展，在獲取數據的同時，令物業管理企業可借助現代科技前沿技術，優化服務質量。
　
第十五條：促進線上線下服務融合發展
　
　　鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托兒、家政、文化、健康等更多領域延伸，探索「物業服務＋生活服務」模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導物業服務企業通過智慧物業管理服務平台，提供家制化產品和個性化服務，實現一鍵預約、服務上門。物業服務企業開展養老、家政等生活性服務業務，可依規申請相應優惠扶持政策。
　
　　解讀：一般而言，社區生活服務收費的毛利率較物業管理費的毛利率為高，近年各大物業管理公司為提升整體收入，亦積極擴大社區生活增值服務。本次工作通知明確訂立了可擴大的業務範圍，有利物業管理企業循不同方向探索，擴大自身的經營範疇及服務能力，從而增加單位面積的盈利能力。而物業服務企業開展養老、家政等生活服務業務，可依規申請相應之優惠扶持政策，有助加快拓展相關業務。
　
＊與《關於促進養老托育服務健康發展的意見》息息相關可探索共同發展＊
　
　　２０２０年１２月３１日，中國國務院辦公廳印發《關於促進養老托育服務健康發展的意見》，就促進養老托兒服務健康發展提出四個方面共２３項措舉，其中兩方面或有助社區或屋苑物業管理企業加強與養老和托兒服務企業的合作，從而擴展物管企業的業務範疇：第一、擴大多方參與、多種方式的服務供應。增加家庭照顧護理能力。優化居家社區服務，發展集中管理運營的社區養老和托兒服務網絡。提升公辦機構服務水平，加強公辦和公建民營養老機構建設。第二，打造創新融合、包容開放的發展環境。今後，各地將促進健康與養老融合發展，深化醫療與養老有機結合，發展養老服務聯合體，支持根據老年人的健康狀況在居家、社區、機構間接續養老。加強宜居環境建設，推動形成一批具有示範意義的活力發展城市和社區。
　
＊物業管理股板塊走勢向好＊
　
　　在「疫情」下，因物業管理是一個非經濟周期性的行業，管理費的收取受經濟周期變化的影響較少，其母企房地產發展商在管理面積上有支持作用，盈利能見度高，現金流相對穩健。在疫情下全國多個地區要求採取「社區封閉管理」，業主對增值服務，如保健、團購、家居清潔等需求相應增加，而該等服務收費的毛利率較高，有助進一步提升企業的收入，故物業管理企業在疫情之下所受影響較少。
　
　　在避險的需求下，一向被視為現金流穩定的物業管理股板塊於去年疫情發生初期一度逆市上升，其後在疫情逐步減退後走勢回歸平穩。踏入２０２１年，物業管理股板塊受到相關政策支持，再次成為市場焦點，上周多隻物業管理股曾急升超過一至三成。總括而言，此次出台的扶持政策有助拓展物管行業未來的增長空間，亦令其發展前景更加明朗。而在眾多的物業管理股當中，筆者比較看好具品牌及規模優勢，或背後有物業開發商或綜合企業作為母企支持的物業管理公司，建議可多加留意。《工銀亞洲證券業務部分析員　黃惠嫺》
　
＊筆者為證監會持牌人士，並無持有物業管理股板塊的股份