《談國論企－黎偉成》內地樓市低迷短中期難改善

　　中國的商品住宅房的銷售面積和額度，於2022年一季度的加速下跌，是為2020年年中以來不斷惡化之況，乃受到多家內地大中型的房地產開發商的開發、建設、銷售商品住宅房等欠理想的困擾。內房開發企業需要處理好債務問題，改善資產素質，始能得到銀行較為放手的信貸融資支持，和置業者放心購買住宅物業，徹底化解現時的危機。相信這需要一段時間才可以扭轉現時的困境。
　
*銷售面積及額度皆大減使開發商財政更存困*
　
　　來自中國國家統計局所發表的最新數字，顯示內地的房地產開發情況和開發商面對的困境，頗為嚴重，特別是賴以為主的(甲)商品房銷售，情況大有每一愈況之向:(1)銷售面積於2022年1-3月份累計3.1億平方米，同比減少13.8%，較1-2月份1.57億平方米所減的9.6%多減4.2個百分點，因住宅商品房於首季的銷售面積大幅減少18.6%。
　　同樣劣況，亦見之於(2)銷售額，於1-3月份累計2.9655萬億元，同比減少22.7%，較1-2月份所減的19.3%多減3.4個百分點，其中住宅商品房的減銷額度的幅度為25.6%。
　　由是可見，住宅商品房的銷情，相當差勁。
　　住宅商品房市場的情況不斷惡化，乃受困於房地產開發商特別是大型開發商的業務發展策略，存在頗不少長期的問題，主要有(一)業務擴張的力度過份猛烈，並出現有為數不少的地盤在同一時段動工，資金壓力相當大，遂得加大銷售住宅房地產項目的單位力度，強化資金回籠，使集團的資金得以周轉，緩和所存的資金與負債不大平衡的問題。此法頗有挺而走險味道，理由是一旦樓盤的銷情不大理想，那就問題來了。
　　尤其是(二)內房企業的負債額度和比率相當高，甚至出現長期資不抵債的情況，有個別內房企近一段時間已爆露此缺，使商業銀行對房地產開發商的貸款融資和再貸款的態度和尺度，變得日益審慎，亦為資不抵債的內房債的問題更為嚴重。
　　還有(三)有個別內房企在取得的土地，開發建設、銷售等方面，都出現這樣或那樣的問題，為中央力促各級地方政府得嚴加處理之因。是為另一嚴重事情。
　　至於(乙)內地以住宅商品房為主的房地產市場前景，亦存在頗不少憂疑之處:(I)全國房地產開發投資於2022年1-3月份累計2.7765萬億元同比僅增加0.7%，因住宅地產開發投資的升幅只是0.7%所致，較1-2月份的3.7%低增長，更低3個百分點；而住宅開發投資佔整體房地產開發投資比率高達凡74.7%之普。
　　此使房地產開發投資中之(i)新開工面積於一季度所達2.155億平方米，同比大幅減少20.3%；使期內的施工面積56.9萬億平方米，輕微增加1.1%。
　　麻煩的是(III)商品房的待售面積，於2022年1-3月份累計達5.6億平方米，同比增加8.2%，其中住宅商品房的增幅更是14.2%。商品房的銷售面積於一季度已是大幅減少18.6%，但待售面積卻增14.2%，可見市場情況端的限差。
　
*銀行須適度重新支持內房企防風險惡化*
　
　　由是(丙)房地產開發企業的到位資金，不斷縮減，於2022年1-3月份所達3.8159萬億元，同比大幅減少19.6%。最惹人關注的，當然是(1)國內貸款3525億元，同比大幅減少23.5%，和(2)個人按揭貸款6369億元亦減少18.8%，正正反映出商業銀行對以住宅商品房為主的房地產開發投資，以至房地產開發商的債務問題，都相當審慎以待。
　　加上(3)定金及預收款，期內所達的1.2252萬億元，同比更是大幅減少31%，則顯示置業自主者的購買住宅商品房投資，更為審慎。
　　反而(4)自籌資金於一季度達1.2395萬億元，所減的4.8%，比1-2月份的6.2%跌幅少減1.4個百分點，意味房地產開發商願意動用已有的資金支持業務發展；(5)利用外資10億元則減7.8%，比1-2月份的27.4%跌幅少減。
　　要指出，商業銀行得適度逐步強化對房地產開發企業的支持，以緩和此一市場面對的種種惡性問題，最終化解住宅商品房對銀行可能造成的貸款系統風險。
《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
　
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