《海納智見－荀玉根》內地地產政策調整程度

　　4月18日內地央行、外管局聯合發布《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，其中提到「因城施策」確定購房最低首付比例和貸款利率要求，支援房地產開發企業、建築企業合理融資需求。在目前約5.5%GDP增速目標的背景下，地產行業體量大、產業鏈長、關聯行業多，穩地產是穩增長的重要方法之一。21年9月，內地地產政策開始調整，截至目前，已有不少城市放鬆房地產政策。

　　一線城市調整限購、下調按揭利率。4月13日，上海臨港新片區放鬆購房資格，延長原有購房資格有效期，將區域工作時間縮短至3或6個月，其中3個月的人才住房政策重點支援單位達195家。1月以來，廣州、深圳均不同程度下調按揭利率，廣州按揭利率普遍下調了20至30個基點，首套房屋按揭利率降至5.4%，二套房屋按揭利率降至5.6%。同時期北京下調按揭利率5個基點。

　　部分熱點二線城市及三、四線城市寬鬆政策陸續出台。鄭州3月1日率先全面放鬆房屋政策，包括降首付、降利率、鬆綁限購限貸、降低公積金貸款門檻等等，其後「加碼」給予人才購房補貼。3月底，部分省會城市加大了鬆綁力度，如哈爾濱終止房地產限售，取消新購買商品住房3年內不得上市交易規定；蘭州取消「認房又認貸」政策。4月12日，天津發布公積金新政，規定父母可提取住房公積金支持子女購房。1月以來，蘇州、杭州、南京、武漢等城市均出現按揭利率下調措施；寧波、重慶、南寧等則提高公積金貸款額度或下調首套房首付比例。此外，僅4月至今就有衢州，淮北、宜昌等多個三、四線城市出台政策，包括取消限售限購、放寬公積金貸款額度，降低首付比例，直接發放新市民購房補貼/獎勵等，全面調整房地產限購、限貸、限價、限售規定。

　　從政策類型看主要有三類：一是發放各類購房、租房補貼及稅務補貼。已有多地發布人才引進計劃，給予引進人才補貼；對特定購房者給予購房獎勵及高達80%的稅務補貼。二是降低首付比例、按揭利率並提高公積金貸款額度。首季度以來，多個城市首套房首付比例降至20%（南寧等），還有提升公積金貸款額度至60萬及以上（南寧、寧波、瀋陽等），其中瀋陽符合條件人才公積金貸款額度最高可達240萬元。三是放鬆限購限售、放寬落戶標準。衢州更是成為全國首個放鬆限購限售的城市。各地不斷出台放寬落戶標準及租賃落戶條件（南昌、嘉興、上海臨港新區），其中浙江省（除杭州市區）全面放開專科以上學生落戶限制。

　　首季度地產投資企穩，政策放鬆下全年有望維持合理區間運行。22年首季度房地產開發投資完成額為27,765億元，同比增長0.7%。雖然目前地產基本面數據仍不佳，2022年1至2月商品房銷售面積和銷售額同比下降為9.6%和19.3%，但隨著各地利好房地產政策不斷推出，銷量有望得到改善。在樂觀情景下，預測22年施工增速1.4%，對應投資增速有望達2.7%，全年銷售金額增速為-2.7%。

　　風險提示：房企資金面緊張情況未得到實質性改善。

《海通國際Ａ股首席策略分析師荀玉根》

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