《洞析樓市－魏東》國家發展縣域經濟，縣城的房能不能買

　　5月6日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳出台《關於推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，明確了要發展縣域經濟。
　
　　目前中國共有2844多個縣級區劃數，經濟總量佔全國的40%，戶籍人口佔全國的60%。縣城兼具城市和農村的特點，在國內大循環中縣域起著承上啟下的作用，是中國經濟活力和韌性的基石。可以說，當危機到來時，縣域這個層級能夠成為中國抵抗危機和風險的有力支撐。
　　之所以說縣是承上啟下聯通各方的關鍵環節，是因為農村的人要往外走最先是到縣一級，回鄉創業的人很多也會將縣城作為落腳點，縣域對很多人來說既是來處又是歸途。為了提高縣域的發展，就需要在縣城級別加大基礎設施建設，從目前看，中美兩國的差距不在城市而是在鄉村，只有把縣城建設好，才能打好未來經濟發展的基石。中國小鎮青年數量已經達到2.27億人，是一二線城市青年的3倍以上，這些人是消費升級的主力。2008年金融危機爆發時，政府開始推廣汽車下鄉家電下鄉，把出口退稅返利給農民，這在當時極大的解決了出口大幅下滑的問題，同時也讓鄉村消費進行了升級。到現在，城鎮化發展進入到了一個瓶頸狀態，其中一個原因是縣域基礎設施沒有跟上，因此加大縣域的基礎設施建設，提升縣域發展空間，實現縣域消費升級變得尤為迫切。
　
　　在去年零售回暖的情況下，今年由於疫情的反復對零售業打擊巨大，消費也出現兩極分化現象，由於限制出境，國內奢侈品銷售增速迅猛，但城市中的中產階級的消費則被房價和經濟的不確定性所抑制，普通居民在消費的時候變得更加保守。從另外一個層面看，消費升級最顯著的地方是在農村，2021年農村居民消費的恢復程度要好於城鎮居民，這些年農村消費升級明顯，汽車在農村的銷量增加，而消費升級往往從交通工具的升級開始，此外，劇本殺密室逃脫這類城市青年熱衷的娛樂休閒項目已經下沉到農村，也讓小鎮青年的生活變得多姿多彩。
　
　　在這份文件中提到:要堅持以人為核心推進新型城鎮化建設，順應縣城人口流動變化趨勢，選擇一批條件好的縣城作為示范地區重點發展，防止人口流失縣城盲目建設。這裏說的條件好解讀下來就是要具有良好的區位優勢和產業基礎，資源環境承載能力強，集聚人口經濟條件好的，那些或在城市群裏，或有交通優勢，或有優勢產業的縣將率先迎來發展機遇。
　
　　中國的縣域經濟百強縣在東部有73個，中部19個，西部8個，東北1個，其中江浙兩省佔據近一半的數量。這些縣雖然行政級別不高，但產值驚人，位居百強縣首位的昆山2021年的GDP為4748億，在全國省會城市中能拍到20名。
　
　　另外，隨著互聯網自媒體的盛行，一些過往默默無聞的特色產業縣逐漸為更多人所知。比如山東菏澤的曹縣承包了日本人9成的身後事(棺材製造)，他們的漢服佔全國漢服市場的30%；義烏隔壁的諸暨市大唐鎮被稱為「中國襪業之鄉」，這裏襪子的年產量佔全國的70%，全球的30%；溫州下轄的永嘉縣擁有奧康、報喜鳥、紅蜻蜓三大上市企業，還是「中國紐扣之都」，全球超過六成的紐扣都來自這裏；揚州的杭集鎮是世界上最大的酒店日用品生產基地，他們生產的牙刷在國內市場佔有率80%以上，國際市場佔有率30%以上；廣州番禺在抓娃娃機領域已經足以統領世界，全球十台抓娃娃機裏，就有九台來自廣州番禺；福建省福安縣憑借按摩椅產業，包攬了市面上超過一半的全自動按摩椅；湖南邵東打火機佔全球70%等等。這些縣在全國乃至全球的產業鏈和供應鏈中都佔據著舉足輕重的作用，但他們的基礎設施建設同他們的產業規模是不匹配的。對這些產業特色縣加大基建投資才能更好的發揮這些縣的產業優勢，幫助他們進一步做大做強。
　
　　那麼縣城的房子還能不能買？從房地產的角度看，過往由於棚戶區改造貨幣化安置導致四五線城市房價暴漲，在某種程度上已經極大的透支了縣城房價的上漲空間，而去年暴雷的恒大過往其主力發展方向在三四線城市，2017年後恒大30%的土地儲備來自三四線城市，這也給縣城房地產市場蒙上了陰影。未來中國的房地產市場兩級分化現象已成定局，那些資源配置好、基礎設施建設水平高、人口淨流入的縣城房子是有需求的，房價一定會往上走，而與之相對比的，是那些沒有產業且人口不斷流失的區域，從國家層面也會限制進一步的投入和建設，這些地方的房子就不要去當接盤俠了。《戴德梁行北中國區研究部主管魏東》
　
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