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鄧聲興博士現為香港中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程兼任講師、香港公開大學金融投資課程講師、香港浸會大學榮譽院使,澳門大學學術評審委員。鄧博士於1997-2000年曾擔任香港大學校外進修學院證券分析課程導師,2002-2004年為香港理工大學專業進修學院導師。

鄧博士是香港股票市場上著名的投資分析評論員、香港股票分析師協會主席、香港證券學會理事、澳洲銀行及財務公會高級會員及報章的專欄作家和電台財經節目主持人。鄧博士擁有北京中國人民大學經濟學博士學位,澳洲Edith Cowan University金融及財務管理學位及澳門大學副學士學位。

28/12/2022 09:46

《投資智慧-鄧聲興》長實(01113)低價奪啟德地料回報佳

  長實集團(01113)最新以87.03億元中標啟德第2A區4號、5(B)號及10號商住用地,每方呎樓面地價6138元,該地皮原本估值約113億元至148.9億元,每呎樓面地價約8000元至1.05萬元,遠低於市場估值下限逾20%。地段鄰近港鐵宋皇臺站,地盤面積約21.44萬平方呎,最高可建樓面總面積約141.8萬平方呎。該項目地理條件優越,日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站,預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎,可望帶來非常理想的回報。雖然受累通脹,建築成本上升至每平方呎約6000元,但由於地價低,對集團定價有較大彈性。
 
  影響樓價因素基本上就是供求。供應方面,房屋局數據顯示,截至9月30日,政府未來3年至4年潛在一手私人住宅供應數目9.5萬個,較6月底的9.8萬個,按季減少3000個,連續第二季回落。供應減少,但需求可能增加,有調查顯示即使香港樓價為全球最貴之一,但置業依然是普遍香港人的願望。港人傾向買樓多於租樓,72%的早期千禧一代(34-41歲)有打算買樓的意欲,其次是64%的X世代(42-57歲)。即使香港貸款利率不斷上升,但一班潛在的買家,包括財務較穩定的年輕家庭及專業人士,仍有置業的能力。而且香港利率主要看美國利率,預期美國明年通脹受控及經濟有機會陷入衰退,或會調頭減息,因此利率成本可控,有置業需求下,應有利一手樓市。
 
  而且內地急速放寬防疫措施,中港通關似乎如箭在弦,一旦落實估計會重新刺激內地客來港置業。加上樓市一旦持續衰退,政府仍有撤辣這個後備方案,對後續樓市有一定支持。
《香港股票分析師協會主席、意博資本亞洲有限公司執行合夥人 鄧聲興》
 
*筆者為證監會持牌人士及筆者未持有上述股份
 
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