長實集團(01113)最新以87.03億元中標啟德第2A區4號、5(B)號及10號商住用地,每方呎樓面地價6138元,該地皮原本估值約113億元至148.9億元,每呎樓面地價約8000元至1.05萬元,遠低於市場估值下限逾20%。地段鄰近港鐵宋皇臺站,地盤面積約21.44萬平方呎,最高可建樓面總面積約141.8萬平方呎。該項目地理條件優越,日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站,預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎,可望帶來非常理想的回報。雖然受累通脹,建築成本上升至每平方呎約6000元,但由於地價低,對集團定價有較大彈性。
影響樓價因素基本上就是供求。供應方面,房屋局數據顯示,截至9月30日,政府未來3年至4年潛在一手私人住宅供應數目9.5萬個,較6月底的9.8萬個,按季減少3000個,連續第二季回落。供應減少,但需求可能增加,有調查顯示即使香港樓價為全球最貴之一,但置業依然是普遍香港人的願望。港人傾向買樓多於租樓,72%的早期千禧一代(34-41歲)有打算買樓的意欲,其次是64%的X世代(42-57歲)。即使香港貸款利率不斷上升,但一班潛在的買家,包括財務較穩定的年輕家庭及專業人士,仍有置業的能力。而且香港利率主要看美國利率,預期美國明年通脹受控及經濟有機會陷入衰退,或會調頭減息,因此利率成本可控,有置業需求下,應有利一手樓市。
而且內地急速放寬防疫措施,中港通關似乎如箭在弦,一旦落實估計會重新刺激內地客來港置業。加上樓市一旦持續衰退,政府仍有撤辣這個後備方案,對後續樓市有一定支持。
《香港股票分析師協會主席、意博資本亞洲有限公司執行合夥人 鄧聲興》
*筆者為證監會持牌人士及筆者未持有上述股份
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。
【你點睇】的士記分制將於周末生效,你認為該制度可否幫助的士提升服務質素?► 立即投票