《投資心得－潘鐵珊》內地香港復常，新世界價值重估在望

　　人大、政協兩會在北京舉行，中國政府工作報告將2023年經濟增長目標設為5%，跟投資界普遍預期相近。市場預計，從2022年下半年開始，擴內需政策會繼續發力，隨著內地及香港兩地全面通關，本港樓市氣氛亦開始恢復，對本地地產商而言，最壞的情況的確已過，二手樓價已止跌回升，新世界發展(00017)估值重估是時候。
　
*兩地銷售貢獻佔比均衡，內地待入帳款項高*
　
　　財報顯示，2023上半財年，新世界香港應佔物業合同銷售金額為約78.7億港元，主要來自出售位於長沙灣永康街商業項目的51%權益，以及南商金融創新中心的單位；而內地整體物業合同銷售金額約為92.4億元人民幣。兩地銷售業績貢獻佔比均衡，反映了新世界具備了較強的抗風險能力，能夠保持經營的穩定性。
　　值得一提的是，依據公告所示，截至2022年12月31日，新世界在香港未入帳的應佔物業合約銷售收入當中，185億元合同銷售將於2023財政年度下半年入帳，42.8億元合同銷售將於2024財政年度入帳。
　　新世界是香港地產發展商之中，內地業務佔比相對高的公司，深耕大灣區及長三角核心地區。截至2022年底，其在中國內地未入帳的物業合同銷售當中，12.9億元人民幣將於2023財政年度入帳及8.6億元人民幣將於2024財政年度入帳。這也意味著較高的待入帳款項為其後續的業績增長帶來了一定的保障，增強了業績的確定性，足以支持新世界的估值。何況，內地經濟正值復甦之時，投資者對新世界正面關注將進一步提升，估值飛升不言而喻。
　
*投資物業業績復甦可期，各地K11項目逐漸落地*
　
　　投資物業方面，隨著疫情防控放開，呈現內地和香港通關等一系列利好局面，零售商場人流明顯提升，為新世界投資物業的業績復甦帶來了支撐。以香港K11 MUSEA人文購物藝術館為例，財報顯示，於2023上半財年，其銷售額按年增長6%，總客流量超過1100萬人次，增長主要由奢侈品消費及文娛活動帶動。與此同時，隨著2023年2月中港全面通關後，K11 MUSEA人文購物藝術館的總銷售額及人流按年大幅上升100%。
　　截至目前，K11遍布大中華地區的11個重點城市，合共39個項目，總樓面面積達291萬平方米。隨著全國各地的K11項目逐漸落地和開業，新世界的經常性租金收入將持續提升，這也將進一步增強抗跌能力，並有望驅動估值提升。此外，若K11可能分拆獨立上市，這也是延伸籌集資金及釋放價值的方法。
　
*料持續出售非核心物業，現價股息達7厘以上*
　
　　在財務優化上，新世界向來有出售非核心物業，2022財年出售約139億元的非核心資產，2023上半財年已出售非核心資產約56億元，完成超過50%全年目標，財政年度到期的貸款再融資已全數處理。2023下半財年，預期新世界將持續落實出售非核心物業，將會有助股價收復價值，將資源投放於高增長和高潛力的核心業務。本周三(8日)新世界收市價22.15元，較每股淨資產80.45元(2023上半財年)出現深度折讓，股價落後。
　　新世界沒有供股配股的計劃，2023上半財年，集團派息0.46元，以本周三股價計，股息達7厘以上。筆者對新世界有期望，加上有高息的加持，香港經濟復常，新世界在今年財政年度的下半年應該可以補回上半年的倒退，將在短期內成為股價催化劑，更有價值重估的機會，機會難逢，值得吸納。可考慮現價買入，中線目標28元，跌穿19元止蝕。《香港股票分析師協會副主席　潘鐵珊》(筆者沒有持有相關股份，客戶持有相關股份)(本欄逢周四刊出)
　
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