《樓市點評－汪敦敬》悲情樓市不會長久

　　近期坊間熱議「香港成為金融中心遺址」，不過有網紅認為香港身份值1000萬元，覺得香港身份的含金量來自於擁有多重福利，包括教育福利、稅制優勢、北上內地大城市買樓亦有資格優勢的便利，以及香港護照在171個國家或地區免簽等。這雖只是一些民間的觀點，但亦反映到不同群眾的看法。十分諷刺，對香港最沒有信心的可能是部分港人，又十分諷刺，對香港最有信心的其實是美國人，所以美國政府打壓香港，美國商界卻十分喜愛來港做生意！筆者認為市場對過分的悲情已經開始有了「免疫能力」，雖然這種免疫力不是很穩定，但是已經存在！
　
　　社會的風氣改變了，昔日不會將壞消息當了是喜訊去幸災樂禍的！過去人們遇上困境，仍會歡迎有理據的好消息出現！但現在世情卻抗拒有利的消息！縱使面對困難的當事人，也只是想證明「我今日不順利是因為經濟無得救」，多於去掌握「明天會更好」的機會！
　
　　縱使人心思變，人們陷入了悲情，人們見到好的變化也不敢說好消息了！不過，筆者仍堅持勇敢地和大家分享個人所見！
　
　　近年樓市低迷是因為兩個主因，一是悲情氾濫！另一是高息引起的「定期存款熱潮」！但其實，這兩方面也開始有了變化。
　
　　定期的高息回報，最巔峰時很多人造定期獲得5厘以上的收益，曾幾何時香港只是有1.8%左右的通脹率，可想而知是相當吸引的，去除通脹淨純利有3厘以上，有關的吸引是源於收息遠高於通脹或GDP升幅。但是，最近通脹已達2.7%，很大機會走向3%以上，即是說定期收息的回報是過了最可觀的時候，已經由絕對性光環變為相對性光環。我們見到截至10月底的M3數字反映，過去約20個月定期存款不斷增加的趨勢已初步終止，定期存款在10月初步減少了逾700億元，這和最近樓市多了人用現金一次過付清樓價買樓，以及樓市從最低潮回暖是相配合的。
　
　　很多人費盡唇舌，甚至有些人歇斯底里去要求政府撤辣，高官回應表述樓市不需要全面撤辣，只需作出優化就足夠。筆者認為現在的注意力是放錯了地方，對於公眾或者尤其是站在年輕小市民的角度來說，如果為他們的利益重整房屋政策，重點有兩方面，第一是轉流率，這方面是有進步！但第二是能達到財富轉移的效果，這點是被嚴重忽略的！所謂財富轉移，即是要將原本得到過多機會人士的財富，透過市場不景轉到較貧困人士手上，市場的低價成交就是一個例子！那即是說改善財富結構是要透過成交！如果情況仍然未理想，樓價雖然下跌，但是人們在悲情下也不敢入市！財富沒有得到轉移，即是說當市道轉好的時候，仍然是有錢人佔的優勢最大。草根和年輕人的上車機會，可以說是悲情下短暫的入市時刻。
　
　　球王美斯來港作賽有一個啟示，不同光譜立場的人也視為好事，準備撲飛！這反映極端悲情始終會過去！在現金流不單沒有消失和空前強勁之下，將來樓市恢復時會回復得較快！當下成交量已由谷底回升！筆者相信成交價再調整3%就找到谷底，然後會進入另一波上升軌道！《祥益地產總裁　汪敦敬》
　
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