近期內房市場監管逐步放寬，但債務展期及違約持續。瑞銀中國╱香港房地產研究主管林鎮
鴻表示，內房過去未曾經歷如此長時間的調整周期，加上房企違約風險仍在，市場信心回復需時
，料一線城市的二手市場銷售回復將是領先指標，但他強調，仍有正面因素，相對過去美國及日
本地產泡沫，內地（１）城鎮化較低、（２）居民槓桿率較低，及（３）地產問題未有傳導致金
融體系。
內地百強房企上半年銷售額減半，疫情亦促使失業率急升，令市民買樓意欲下降。林鎮鴻接
受專訪時表示，發商展的現金流來自賣樓及融資，當中以賣樓佔比最大，因全行銷售普遍跌
５０％至６０％，及上半年發展商還債多於發債，大部分房企仍「燒錢」。
＊下半年內房銷售額料跌１１％＊
瑞銀預計，低基數下，下半年全國內房銷售額按年跌１１％，較上半年回升約４０％，相比
２０２０年下半年銷售較上半年回升５０％，恢復尚算緩慢，也未有足夠現金流償還餘下債務。
若銷售沒有明顯恢復，不排除全國性房企仍會違約及展期，這會造成骨牌效應，影響其他房企。
去年全國房地產住宅銷售為１６萬億人民幣，林鎮鴻認為這已見頂，未來或維持在１２萬億
元人民幣的水平。
近期政策吹暖風，多地調降利率及首付比例等，亦有民企被監管機構選為「示範房企」，發
行人民幣債及信用保護工具。林鎮鴻表示，「示範房企」帶來的訊號意義大於實際意義，因發債
金額不能與房屋銷售媲美，而且行內仍有違約及展期，令信用保護工具的效用打折扣。
＊「示範房企」訊號意義大於實際＊
多間已違約的房企正籌備重組方案，其中恒大（０３３３３）重組計劃料月底前推出。林鎮
鴻指，大型房企出台重組方案，對已違約的民企具指標性作用，但市場反應如何仍要視乎方案內
容，而重組方案一般涉及四種處理方式：（１）延長還款期限、（２）減少票據利息、（３）削
減票據本金、（４）債轉股。
內房整體以一手市場作主導，這意味樓價的定價權取決於發展商，但一線城市則以二手市場
佔主導。林鎮鴻指，一線城市的購買力較強，回顧２０１４至２０１５年的調整周期，一線市場
先行恢復，故未來關注一線城市的二手成交量，若有復甦跡象，料有望傳導致其他城市，並給予
購房者信心。
對比美國２００６至２００７年及日本９０年代的地產泡沫，林鎮鴻指，內房有三個較為正
面的因素。第一、美國及日本的地產泡沫傳導致金融系統，但中國沒有，因按揭成數（ＬＴＶ）
為７０％，而美國當時接近１００％，故一旦樓價下跌，便缺乏緩衝。第二、內地居民槓桿率（
債務相對ＧＤＰ）約６２％，低於當時美國近１００％及日本約６８％。第三、中國城鎮化持續
，於２０２１年約６５％，美國及日本當時則接近８０％。《香港經濟日報》
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