【回顧展望－樓轉乾坤】年內６流標港鐵收零標書，賣地收入難達標

　　《經濟通通訊社記者許英略２０日報道》樓市後市遭看淡及發展商貨尾高企，以致賣地表現
慘淡，尤其是「一鐵一局」中，港鐵（０００６６）最近所推２幅地皮均告流標，當中東涌東站
１期項目更１０年來首見「零標書」，對上一次相同情況為２０１３年２月港鐵天水圍天榮站物
業發展項目。
　　於２０２３年，政府、港鐵及市建局暫有６項目流標。本財年暫沽３幅地皮，錄約７３億元
收入，加上之前補地價收入約５０億元，總收入共約１２３億元，僅佔全財年賣地目標８５０億
元的１４﹒５％，市場料本財年尚餘一財季，相信難以實現指引。
　
＊發展局：平常心面對＊
　
　　發展局局長甯漢豪曾提到，平常心面對賣地收入，指政府推地有政策目標。同時，政府因應
空置率高企將暫緩推出商業地，因此，料今年最矚目「地王」金鐘廊重建項目「只聞樓梯響」。
　　除堅尼地城、啟德地價分別創２１年、９年半新低；旺角洗衣街商業地僅以３１０３元呎地
價批出外，政府以「出招」應對流標，如針對荃灣油柑頭住宅地皮流標，邀房協接手興建「首置
」單位，不再另行招標，評論指展示政府對住屋供應決心。
　　針對地皮屢次流標，有測量行更建議恢復停止近１０年勾地表機制，至少提高繼續出售地皮
機會。
　
＊首三季補地價按年跌近三成＊
　
　　補地價方面，據地政總署數字顯示，今年首三季補地價金額約１９２﹒６７億元，按年跌
２７％。雖然發展局於６月底下調適用於古洞北╱粉嶺北發展區的標準金額補地價，當中住宅補
地價的地價普遍下調３０％，但就算該區原址換地申請今年年底屆滿，市傳區內由長實
（０１１１３）及恒地（０００１２）等持有６幅換地項目補地價再較標準金額降約３０％，尚
未獲發展商接納。
　　仲量聯行指出，越來越多發展商選擇以傳統的商討模式申請補地價，而非採用標準補地價機
制，主因地價顯著回落。油塘一幅冷凍貨倉（應指越秀地產（００１２３）旗下東源街越秀冷藏
倉庫及鄰近用地）及類近地皮住宅重建項目進行補地價，較採用標準補地價機制下低最少３９％
。
　
＊波老道豪宅殺訂約２１億元，政府入手寫字樓＊
　
　　回顧今年樓市，豪宅市場淡靜，兼有「世紀大刁」觸礁。７月中，長實約２０８億元「打包
」沽半山波老道２１號豪宅終止交易，因買方新加坡基金未付首筆款項，集團殺訂約２０﹒７７
億元。
　　不過，於年末，沉寂一時寫字樓市場則獲政府相關機構撐場。１１月中，證監會斥５４億元
由租轉買太古地產（０１９７２）「港島東中心」１２層樓面。１２月中，中資體育股李寧
（０２３３１）亦以２２億元向恒地收購北角「港匯東」全幢商業大樓作香港總部。
　　此外，１１月１６日起，精進建築工程被「釘牌」，５個私人項目受影響，共涉約４９００
個私人住宅單位，包括長實旗下親海駅及飛揚兩新盤。
　　今年５月，將軍澳日出康城「首都」一單位懷疑裝修時拆去部分主力牆惹熱議，屋宇署人員
認為整體樓宇結構沒有危險，但要求業主還原。
　
＊居屋超額創復建以來新低＊
　
　　於７至８月，新一期居屋雖以６２折發售，惟面對同期新盤劈價低開，今年僅收約１７萬份
申請，創２０１８年以來新低；超額認購約１８倍，料為２０１４年復建居屋以來新低。
　　另一方面，房屋局終落實新版私人興建資助出售房屋先導計劃，將以市價６５折發售，計劃
命名為「樂建居」，將率先推出２幅東涌及柴灣用地招標，共涉２３００伙。
　
＊負資產宗數按季急升逾２倍＊
　
　　樓市下滑，市場遂擔心斷供、銀主盤情況。截至第三季末，本港負資產住宅按揭貸款宗數按
季急升２﹒３倍至逾１﹒１萬宗；涉及金額５９３億元，按季亦升２﹒４倍。
　　金管局總裁余偉文強調，按保計劃下的買家還款能力高，銀行有關壞賬率僅０﹒０２％，因
此只要一直正常還款，即使因為樓價下跌變為負資產，銀行一定不會追收貸款。但市場普遍認為
，相關影響包括財富效應，及失去通過轉按套現所獲流動性，並將延遲換樓需求和削弱入市信心
，可能引發惡性循環。