《經濟通通訊社14日專訊》繼上周支持民營房企發債的「第二支箭」計劃加速落地後,據
報人民銀行和銀保監再推出16項措施支持房地產行業,包括支持開發貸款、信託貸款等融資,
未來半年內到期貸款可超出原規定展期1年,以及為陷困房企發債提供增信支持等,另又要求部
分股份制商業銀行今年年底前要向內房新增至少4000億人幣融資。雖然有大行指新政策沒有
解決內房銷售弱問題,但無阻內房今日再全線爆升,民營房企升幅尤其驚人,其中碧桂園
(02007)半日飆四成,為表現最佳藍籌。
*鼓勵金融機構貸款展期一年,鼓勵信託公司支持融資*
據《路透》引述消息報道,中國金融監管部門最新下發通知,從多個方面對房地產行業開展
支持,包括鼓勵金融機構對房地產貸款進行展期或調整還款安排、鼓勵信託等資管產品支持房地
產合理融資需求、延長房地產貸款集中度監管要求過渡期安排等。對於房地產企業開發貸款、信
託貸款等存量融資,在保證債權安全的前提下,鼓勵金融機構與房地產企業通過存量貸款展期、
調整還款安排等方式予以支持。未來半年內到期的,可以允許超出原規定多展期一年,可不調整
貸款分類,報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。通知又提出,鼓勵信託公司等金融機構加快
業務轉型,依法合規為房地產企業項目併購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,展期是金融機構防範貸款違約、防範不良貸款率
的重要舉措。鑑於房地產市場特殊情況,展期制度在房地產貸款領域應用將加大。通過展期模式
,有助於促進金融機構貸款政策穩定、 防範金融機構和房企關係惡化,所以是化解風險的必要
操作。過去幾年房地產信託融資一直受到不小限制,今年上半年的放鬆主要針對租賃市場,現在
進一步放寬,是次措施標誌房地產金融政策或進入到一個新階段,各金融機構將從多個渠道和方
位支持房地產。
*調整部分金融管理政策,為陷困房企發債提供增信支持*
消息還稱,監管部門將階段性調整部分金融管理政策,包括延長房地產貸款集中度管理政策
過渡期安排、階段性優化房地產項目併購融資政策等;規定「對於受疫情等客觀原因影響不能如
期滿足房地產貸款集中管理要求的銀行業金融機構,監管將基於實際情況並經客觀評估,合理延
長其過渡期」,並要求主要商業銀行、全國性金融資產管理公司利用好相關政策,加快推動房地
產風險市場化出清。
這份通知包括保持房地產融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、積極配合做好受困房地
產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房
租賃金融支持力度等六大要點,共16條細化方案。通知還提到,推動專業信用增進機構為財務
總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。按期兌付確有困難的,通過協商
做出合理展期、置換等安排,主動化解風險。內媒也報道央行、銀保監近日發布了《關於做好當
前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》,《通知》內容大體與外媒所述一致。
*要股份行年底前增至少4000億人幣融資,累增萬億融資*
另外,據《彭博》報道,金融監管機構近期要求部分股份制商業銀行於今年底前為房地產領
域提供不少於4000億元(人民幣.下同)的新增淨融資支持,以進一步維護房地產市場的穩
定健康發展。報道引述知情人士稱,監管部門通過窗口指導要求銀行以包括但不限於按揭、開發
貸及購買房企發行的債券等形式提供資金。值得一提,外電曾於9月底報道,監管機構要求國有
大型銀行在今年最後4個月合計對房地產領域的淨融資至少新增6000億元。此次監管機構再
為房地產尋求資金活水,兩者合計料有約1萬億元資金通過此項目注入房地產行業。
過去一段時間,儘管監管部門密集出台支持政策,但新建商品住宅市場依然脆弱,不過上周
中國銀行間市場交易商協會公告稱,將會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具,由人行再
貸款提供資金支持,預計可支持約2500億元民營企業債券融資,提振房企股債表現。
*瑞銀:行業迎來轉折點,摩通:沒解決內房銷售弱*
瑞銀發表報告指,政策有兩個新點,第一鼓勵內地銀行和信託公司延長建設貸款期限,將有
利於開發商的經營現金流和竣工,第二為民營企業發債提供增加信用支持將有利於民營開發商的
融資現金流,加上2500億元債券發行計劃的支持,這可能標誌著內地房地產行業的轉折點,
因為政府在支持行業的基礎上再支持開發商。預計銀行的總資金支持最終將超過1萬億元,房地
產銷售和開工應在經季節性調整的基礎上在未來幾個月內穩定下來,然後依次回升。
美銀證券則指,與以往零散的政策不同,今次是整體性措施,通過支持內房開發商的銷售和
資金渠道,幫助它們解決流動性問題,同時亦就放鬆對房地產行業的緊縮政策立場釋出明確訊號
。內房有多種有利因素,包括房地產銷售復甦速度超預期和違約風險受控等。不過,大部分私營
開發商的增長前景仍不明朗,因為它們基本上已經停止買地,亦無可觀的投資物業,因此投資物
管股或更具吸引力。預計無違約問題的開發商將成進一步放鬆政策主要受惠者,看好國企華潤置
地(01109)及私營開發商龍湖(00960) 。
另摩通指,這是一個很好的趨勢,惟仍很難改變行業遊戲規則,雖然緩解資金問題,但並沒
有解決內房銷售疲軟的核心問題。預計內房股短期內股價會出現積極反應,但更可持續的反彈仍
將取決於行業銷售復甦的證據。雖然仍普遍看好國企內房,但內房民企如龍湖、碧桂園、新城發
展(01030)等可能會看到近期股價強勁反彈,因為潛在加大資金支持力度,令市場憧憬或
可成為主要受益者。另注意到有報道指內銀累計共有1萬億元支持內地樓市,在前幾個季度1萬
億元新融資總額實際上並非罕見,銀行仍可能優先向國有內房、地方政府融資平台和優質民企提
供貸款。
*溫傑:政策力度強惟要看銷售,只宜吼中海外潤地越地*
凱基亞洲投資策略部主管溫傑於今日《開市Good Morning》節目表示,今次政
策力度強。內地房地產市場除受疫情影響外,最大問題來自「三條紅線」,三條紅線下當信貸差
就更不可以融資,不能融資自然還不了錢,形成惡性循環,故現時中央批准民企內房發債而最終
確能夠發債,短線可截斷惡性循環,令它們有資金起樓交樓,有資金回籠。不過,現時只是第一
階段政府輸血救命,惟不可能指望每個月都有人救,故接著要看內房銷售是否有明顯提升,不需
再靠借貸,賣到樓交到樓,現金流重回正數,不需再靠輸血,但過程中難免有時間差,仍需還錢
,是否每家內房都能夠借錢及息率如何仍有變數,故賣樓未完全復甦前難言所有隱憂已消除。現
時仍維持不買民企內房,只留意中海外、潤地及越秀地產(00123)三隻央企國企。
內房股今日普遍飆升,其中碧桂園升40﹒62%,連升7日,累計升幅171﹒55%,
其他民企內房亦升約20至50%。
部分內房股今日上午表現
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股份(編號) 半日收市價(元) 變幅
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龍光集團(03380) 1﹒13 升50﹒67%
碧桂園(02007) 3﹒15 升40﹒62%
合景泰富(01813) 1﹒92 升40﹒15%
雅居樂(03383) 3﹒15 升38﹒77%
富力地產(02777) 2﹒0 升35﹒14%
龍湖(00960) 22﹒35 升22﹒8%
旭輝(00884) 1﹒47 升18﹒55%
華潤置地(01109) 34﹒4 升12﹒79%
中海外(00688) 20﹒45 升11﹒14%
越秀地產(00123) 8﹒94 升10﹒23%
萬科(02202) 14﹒12 升9﹒97%
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撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉
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